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Catastrophique. Pour une fois, le terme n’est pas galvaudé. Catastrophique, c’est l’état de la construction neuve de logements en France. L’ensemble des mises en chantier prévues cette année résume à lui seul l’étendue des dégâts : au rythme actuel, pas beaucoup plus de 250 000 habitations sortiront de terre dans l’Hexagone, un plus bas depuis un quart de siècle. Insuffisant pour répondre aux nouveaux besoins, et encore moins pour réduire le déficit chronique d’habitations. Tous les compartiments du marché sont en crise, seule la gravité varie. L’individuel est le plus touché, plus particulièrement le logement individuel « pur », c’est-à-dire résultant d'une opération de construction ne comportant qu'un seul logement, typiquement un ménage qui fait construire son pavillon sur un terrain lui appartenant. En cumul sur un an, le plancher des 70 000 se rapproche, soit trois fois moins par rapport aux meilleures années. Ce n’est pas beaucoup mieux dans l’individuel « groupé », la construction de lotissements notamment, lui aussi en très mauvaise posture. Que ce soit pour l’un comme pour l’autre, les niveaux sont historiquement bas.


Un marché collectif également en déclin


Le collectif apparaît presque comme relativement épargné, si ce n’est que la chute est quand même brutale depuis deux ans, et le nombre de logements construits est tombé à son niveau de 2008. Autre signe qui ne trompe pas, les promoteurs baissent les bras. Ne parvenant plus à commercialiser leurs logements, ils ne lancent plus de nouvelles opérations : moins d’un promoteur sur deux prévoit de mettre à l’étude de nouveaux programmes. Plus grave encore, de plus en plus retirent des opérations en cours de commercialisation. Au deuxième trimestre, plus d’un logement sur quatre a été retiré de la vente, selon la Fédération des Promoteurs immobiliers. C’est un trait spécifique de l’ajustement actuel du secteur, il se fait sur les volumes et marginalement sur les prix. Miser sur leur baisse pour relancer la demande n’est pas envisageable : coût des matériaux et de la main-d’œuvre élevés, valeur du foncier, normes, réglementation… les prix sont techniquement figés.


Des signes timides de reprise


Les signes de retournement sont encore trop rares et ténus pour décréter que le plus dur est passé. Les promoteurs se montrent certes moins pessimistes sur la demande qui leur est adressée, mais cette dernière reste très dégradée, et les entreprises demeurent réservées sur leurs perspectives d’activité. De façon très concrète, les réservations totales étaient au début de l’été encore en baisse, même si cette dernière est amortie par la remontée des ventes en blocs, dues pour l’essentiel au programme de rachats par CDC Habitat (filiale de la Caisse des Dépôts) et Action Logement (ex 1 % logement) pour soutenir la filière. Une bouffée d’oxygène qui ne doit pas faire oublier que les fondamentaux restent dégradés et que les ventes aux particuliers chutent encore. En élargissant le plan à l’ensemble des permis de construire, il ressort que, en cumul sur douze mois, la demande s’est stabilisée à un très bas niveau et qu’au début de l’été, un petit frémissement était perceptible.


Des perspectives économiques incertaines


Toutefois, compte tenu des délais entre le dépôt des autorisations et les mises en chantier, plusieurs mois vont s’écouler avant que cela ne se traduise concrètement dans l’activité des constructeurs. Surtout, il faudrait que le mouvement se consolide et prenne de l’ampleur pour sortir du gouffre. Mais pour cela, il faut que les investisseurs ou les futurs propriétaires aient un horizon économique, financier et fiscal dégagé et stable. Ce n’est pas le cas. Les ménages s’attendent au contraire à des hausses d’impôts, et le nouveau gouvernement est fragile. Il faudrait qu’un nouveau plan de soutien à l’investissement locatif se prépare, comme le retour du prêt à taux zéro universel. Toujours pas. Que le logement social soit relancé. Rien ne va dans ce sens. Les obligations en matière de rénovation énergétique coûtent cher, poussent les bailleurs sociaux à privilégier la rénovation à la construction, et les finances des communes sont dégradées.


Que les normes soient allégées pour rendre les projets plus abordables ? Pas davantage. Que les taux d’intérêt baissent ? Là, la case est cochée, mais cela ne peut être à lui seul un moteur assez puissant pour entraîner l’ensemble de la filière. La construction neuve de logements est dans une impasse, et aucun facteur ne laisse entrevoir une issue favorable à court terme.


Publié le mardi 01 octobre 2024 . 4 min. 46

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