Les effets pervers de l'encadrement des loyers

La citation est archiconnue. Signée par l’économiste suédois Assar Lindbeck dans les années 70, elle résume l’opposition aux partisans du blocage des loyers : « Dans de nombreux cas, le contrôle des loyers semble être la technique la plus efficace actuellement connue pour détruire une ville - à l’exception des bombardements ». Karl Gunnar Myrdal, prix Nobel d’économie, renchérit : « Le contrôle des loyers, dans certains pays occidentaux, a constitué, peut-être, le pire exemple de planification par des gouvernements manquant de courage et de vision. » Le raisonnement est simple. L’encadrement des loyers décourage les propriétaires. Sans maîtrise de leurs revenus locatifs, ils préfèrent ne plus louer, ne plus investir ou ne plus entretenir leurs biens. Résultat : une dégradation et une atrophie de l’offre.

De quoi parle-t-on exactement ? D’un système limitant la liberté du propriétaire bailleur dans la fixation de son loyer, en lui imposant un plafond. L’objectif : lutter contre les loyers excessifs et favoriser l’accès au logement pour tous. En France, l’encadrement s’applique uniquement dans les zones tendues et si la ville le souhaite. 69 l’ont décidé.

Analyse des effets

Les conséquences de l’encadrement des loyers ont été analysées de nombreuses fois. Un travail de synthèse couvrant la période de 1972 à 2023 a été effectué par l’économiste Konstantin Kholodilin, repris par l’OFCE. Il ressort de ses travaux que, côté pile, la baisse ou la limitation effective des loyers visés par la régulation fait consensus. L’objectif immédiat est donc atteint. Mais, côté face, les effets secondaires font également très largement consensus, avec, pêle-mêle : une réduction de l’offre locative, une contraction de la construction, une dégradation de la qualité des logements, un fort repli de la mobilité. L’encadrement à la française peut-il échapper à ces effets pervers ? Il est encore trop tôt pour le dire. Le recul depuis sa mise en place ne permet pas d’appréhender les dynamiques à long terme concernant l’investissement, la construction neuve ou les choix des propriétaires, et les informations restent parcellaires.

La situation particulière de Paris

À Paris, où les loyers sont à nouveau plafonnés depuis le 1er juillet 2019, leur rythme de progression est nettement inférieur à celui de l’indice de révision des loyers et de l’inflation, signe de la modération de la hausse des loyers lors des emménagements. Il ressort des travaux de l’atelier parisien d’urbanisme (l’APUR) qu’entre juillet 2019 et juin 2024, l’effet de modération de la hausse des loyers imputable au dispositif d’encadrement à Paris est de -5,2% par rapport à la hausse qui serait intervenue à Paris en l’absence d’encadrement, soit une économie moyenne de 64 euros par mois pour les locataires. La même étude conclut aussi qu’il est difficile d’isoler son impact sur une offre locative en baisse. Selon le site Bien’Ici, sur trois ans, l’offre a diminué de 50%. Le Crédit Agricole Immobilier constate que le taux de rotation est tombé à 18% sur leurs logements gérés, contre 24-25% avant la crise Covid. Le tout dans un contexte où le parc locatif privé parisien a déjà perdu 8 000 logements par an entre 2011 et 2020.

Concurrence des meublés de tourisme, ras-le-bol des propriétaires bailleurs dont la rentabilité n’est pas au rendez-vous, avec en plus des obligations liées aux normes énergétiques… L’encadrement des loyers est un élément de plus, mais le résultat est là : l’offre locative s’effondre. À court terme, c’est un bouclier, mais il peut très vite devenir une bombe à retardement s’il n’est pas associé à des mesures actives de soutien à l’offre locative.