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Un récit s’est imposé dans le débat économique : le rendement du capital a connu une ascension fulgurante ces 15 dernières années. Les preuves seraient évidentes : triplement du CAC 40, immobilier devenu « hors de prix » et patrimoines gonflés à bloc. Le point de départ de l’analyse demeure toujours la même année, 2009, c’est-à-dire au plus profond de la grande récession. C’est trompeur, voire fallacieux, car si l’on utilise les bonnes bases — celles d’avant la crise, pas celles du fond du gouffre — l’histoire devient méconnaissable.
Et ce qui est présenté comme un enrichissement n’est en réalité que le haut d’un cycle… juste avant le prochain retournement. En 2007, le CAC 40 vaut plus de 6 100 points et l’immobilier atteint des sommets historiques. C’est là que devrait commencer toute analyse honnête. Mais tous les graphiques présentés, tous les commentaires effectués commencent en 2009, où tout était écrasé : 2 750 points pour le CAC, marché immobilier en dépression.
Une hausse qui n’est qu’une réparation mécanique
En partant de 2009, le CAC semble en effet multiplié par plus de 3 et l’immobilier en hausse de 30 à 40%. Mais il ne s’agit pas d’une tendance mesurée : c’est une chute suivie de sa réparation mécanique. En changeant simplement de perspective — c’est-à-dire en prenant l’ensemble de 2007 comme année de référence et la moyenne du CAC 40 de janvier à novembre 2025 — la hausse atteint 37%, soit un rythme annuel d’environ 1,7%. Mais il ne s’agit là que d’une progression nominale. Une fois l’inflation retranchée, le rendement réel s’effondre : moins de 2,5% sur l’ensemble de la période, ce qui revient à… 0,1% par an. Même en pleine séquence haussière, le rendement réel est proche de zéro.
Un indice artificiellement rajeuni
De surcroît, l’indice est dopé par la sélection naturelle. Le CAC ne reflète pas un portefeuille réel : les perdants sortent (Alcatel-Lucent, Dexia, Vallourec et tant d’autres…), les survivants restent (Accor, Air Liquide, Schneider, LVMH…), les nouveaux champions entrent (Dassault Systèmes, Hermès, Safran, Thales…). C’est un indice constamment rajeuni. Et malgré ce biais systématique, il ne bat même pas l’inflation depuis 2007.
Un immobilier qui ne montre que ses gagnants
Le même effet de composition joue aussi dans l’immobilier, qui sélectionne également ses gagnants : – les biens médiocres ne se vendent plus, – le neuf tire les prix vers le haut, – les passoires thermiques disparaissent des transactions. Les statistiques ne reflètent que les biens désirables. Le vrai bilan de l’immobilier, ce sont des plus-values réelles négatives de 7% sur l’ensemble de la période. Là encore, le miracle s’évapore.
Le CAC 40 élimine les entreprises faibles. L’immobilier élimine les logements faibles. Dans les deux cas, l’indice final ne montre que les gagnants… et pourtant, le rendement réel reste mauvais. Nous ne vivons pas une phase d’enrichissement, mais le sommet d’un cycle. Ce que l’on présente comme une envolée du capital est simplement le rebond qui suit chaque crise, comme en 2000, comme en 2007, comme en 2021.
Et ce qui est présenté comme un enrichissement n’est en réalité que le haut d’un cycle… juste avant le prochain retournement. En 2007, le CAC 40 vaut plus de 6 100 points et l’immobilier atteint des sommets historiques. C’est là que devrait commencer toute analyse honnête. Mais tous les graphiques présentés, tous les commentaires effectués commencent en 2009, où tout était écrasé : 2 750 points pour le CAC, marché immobilier en dépression.
Une hausse qui n’est qu’une réparation mécanique
En partant de 2009, le CAC semble en effet multiplié par plus de 3 et l’immobilier en hausse de 30 à 40%. Mais il ne s’agit pas d’une tendance mesurée : c’est une chute suivie de sa réparation mécanique. En changeant simplement de perspective — c’est-à-dire en prenant l’ensemble de 2007 comme année de référence et la moyenne du CAC 40 de janvier à novembre 2025 — la hausse atteint 37%, soit un rythme annuel d’environ 1,7%. Mais il ne s’agit là que d’une progression nominale. Une fois l’inflation retranchée, le rendement réel s’effondre : moins de 2,5% sur l’ensemble de la période, ce qui revient à… 0,1% par an. Même en pleine séquence haussière, le rendement réel est proche de zéro.
Un indice artificiellement rajeuni
De surcroît, l’indice est dopé par la sélection naturelle. Le CAC ne reflète pas un portefeuille réel : les perdants sortent (Alcatel-Lucent, Dexia, Vallourec et tant d’autres…), les survivants restent (Accor, Air Liquide, Schneider, LVMH…), les nouveaux champions entrent (Dassault Systèmes, Hermès, Safran, Thales…). C’est un indice constamment rajeuni. Et malgré ce biais systématique, il ne bat même pas l’inflation depuis 2007.
Un immobilier qui ne montre que ses gagnants
Le même effet de composition joue aussi dans l’immobilier, qui sélectionne également ses gagnants : – les biens médiocres ne se vendent plus, – le neuf tire les prix vers le haut, – les passoires thermiques disparaissent des transactions. Les statistiques ne reflètent que les biens désirables. Le vrai bilan de l’immobilier, ce sont des plus-values réelles négatives de 7% sur l’ensemble de la période. Là encore, le miracle s’évapore.
Le CAC 40 élimine les entreprises faibles. L’immobilier élimine les logements faibles. Dans les deux cas, l’indice final ne montre que les gagnants… et pourtant, le rendement réel reste mauvais. Nous ne vivons pas une phase d’enrichissement, mais le sommet d’un cycle. Ce que l’on présente comme une envolée du capital est simplement le rebond qui suit chaque crise, comme en 2000, comme en 2007, comme en 2021.
Publié le mardi 09 décembre 2025 . 
4 min. 12
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