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Immobilier de bureau en Ile-de-France : déséquilibré

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Alexandre Mirlicourtois

- Directeur de la conjoncture et de la prévision

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Xerfi Canal présente l'analyse d'Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision de Xerfi

Le marché de l'immobilier de bureau en Ile-de-France marche sur la tête : en dix ans près de 12 millions de m² sont sortis de terre, là où les besoins étaient 2 fois inférieurs selon les statistiques d'Immo G consulting. Alors bien sûr la crise est passée par là avec ses conséquences sur l'activité des entreprises et en bout de chaîne l'emploi donc la demande de nouveaux bureaux. A cela s'ajoute, des entreprises très soucieuses de limiter la facture de leurs locaux, préférant la prudence plutôt que d'investir dans de nouvelles installations. Alors certes, selon une enquête réalisée par TNS Sofres pour la société Foncière des Régions, 48% des entreprises franciliennes de plus de 250 salariés interrogées entre le 28 août et le 1er octobre dernier affirment avoir « un projet immobilier ». Un projet immobilier mais de quelle sorte ? La suite de l'enquête est particulièrement éclairante. Les entreprises désirent massivement rester sur leur site en y « effectuant des travaux » (40%) ou en « renégociant leur bail » (31%). Ce n'est donc pas le signe d'une volonté très poussée de ces entreprises à vouloir se mettre en mouvement, à proprement parler, mais bien plus celui de maîtriser leurs coûts. Pour preuve, à la question « la maîtrise des coûts immobiliers sera-t-elle un enjeu plus important ou moins important qu'aujourd'hui dans le choix d'une localisation », 73% répondent par l'affirmative, 25% ni plus ni moins, et 1% moins importants. Résultat : sur les 9 premiers mois de l'année, la demande placée en Ile-de-France, (c'est-à-dire, l'ensemble des transactions destinées à la location ou à la vente stricto sensu, donc hors renégociations de bail et des ventes réalisées auprès des locataires déjà en place) a chuté de 27%, à 1,3 million de mètres carrés. Ce fléchissement conjugué à une surproduction massive a bien entendu fait grimper le taux de vacances, plus familièrement le nombre de bureaux vides qui atteint 6,8% voire 7,1% du parc selon les sources. Alors certes, ce n'est pas le pic de 10% atteint au milieu des années 90, mais il retrouve son dernier sommet du 1er trimestre 2011. Bilan 3,8 millions de m² environ sont ainsi directement disponibles en Ile de France, c'est un plus haut depuis 1997. Avec un tel palmarès, rient d'étonnant donc à ce que les prix de ventes et les loyers soient en baisse : ces derniers sont passés de 321?/m²/an au 3ème trimestre de l'année dernière à 321 cette année, soit un recul de 3,1%. Mais cela n'est que l'écume des vagues, ce n'est que la valeur faciale qui ne prend évidemment pas en compte une pratique maintenant bien répandue : celle des franchises de loyers qui atteindraient de 2,5 à 3 mois par année d'engagement. Et pour 2014, avec des permis de construire supérieurs à 1 million de m² selon le Ministère, la pression ne va pas se relâcher. Et c'est là tout le paradoxe de l'Ile de France : d'un côté il y a un marché immobilier de bureau doté d'une offre surabondante, d'une demande apathique de prix et de loyers en baisse et de l'autre un marché du logement avec une offre totalement insuffisante face à une demande en hausse, des prix supersoniques et des loyers inabordables pour la majorité de ses habitants.

Alexandre Mirlicourtois, Immobilier de bureau en Ile-de-France : déséquilibré, une vidéo Xerfi Canal

Publié le jeudi 12 décembre 2013 . 3 min. 45

Mots clés : Immobilier

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