Les agents immobiliers résistent bien au numérique

Xerfi Canal présente l'analyse de David Targy, directeur d'études Xerfi-Precepta

Voilà plus de 10 ans que l'on annonce la fin des agents immobiliers et pourtant ils restent encore aujourd'hui des acteurs incontournables du marché. L'essor des plateformes  numériques qui mettent les particuliers en relation directement était pourtant propice à précipiter la disparition des intermédiaires largement jugés comme coûteux et vivant d'une rente imméritée. Alors pourquoi ont-ils résisté ?

Vous êtes directeur d'études Xerfi-Precepta. Alors est-ce qu'à défaut de les avoir fait disparaître, les plateformes de mises en relation directe ont affaibli les agents immobiliers ?

Non. C'est l'inverse qui s'est produit. On le voit très bien sur ce graphique. Le poids des agents immobiliers a augmenté continûment au cours des 17 dernières années.
En 1995, quatre transactions sur dix passaient par eux. Aujourd'hui on est autour de sept transactions sur dix.
Ce qui est intéressant c'est que l'on retrouve le même type de progression au Royaume-Uni ou aux Etats-Unis.
Aux Etats-Unis, le syndicat de la profession estime que la part de marché des agents immobiliers est passée de 69% en 2001 à 89% en 2012.

C'est absolument contre-intuitif

C'est vrai que c'est contre-intuitif, parce que le scénario d'une « grande désintermédiation » du marché immobilier tenait le choc sur le papier.
Premièrement, les agents immobiliers forment une profession partout dévalorisée, mésestimée, méprisée...
Ensuite, les agents immobiliers, de l'avis de tous, amplifient de manière excessive les coûts de transaction immobiliers.
Il paraissait donc juste, probable et finalement sous certains aspects souhaitable que les réseaux de vente directe de réseaux de particuliers à particuliers se développent. Et ils avaient l'occasion de le faire avec l'internet

Alors, pourquoi l'internet n'a-t-il pas favorisé le gré-à-gré, comme on pouvait logiquement s'y attendre ? Comment se fait-il que les agents immobiliers soient plus incontournables que jamais, alors que l'information circule librement et que tout vendeur est potentiellement  à un clic d'un acquéreur?

Je pense que ceux qui ont fait le pronostic de disparition des agents immobilier ont considéré que la valeur ajoutée de ces derniers résidait dans leur réseau relationnel, leur capacité à trouver des acquéreurs solvables et leur connaissance fine du marché. Tout ce que finalement des plateformes électroniques seraient capables de faire à leur place, et parfois plus efficacement.
Mais l'analyse est passée à côté d'une fonction essentielle des agents immobiliers qui est d'une part de créer de la confiance dans l'échange et d'autre part d'amener les parties en présence, les acheteurs et les vendeurs, à converger vers le juste prix, c'est-à-dire le prix de marché.
Les agents immobiliers sont des tiers de confiance et des tiers de négociation finalement indispensables dans un très grand nombre de transactions immobilières. Et peut-être plus encore dans un marché immobilier qui flambe et qui fait perdre la tête à tout le monde.

Les agents immobiliers, on ne les aime pas, mais on ne peut pas s'en passer, c'est ça ?

Oui, si les agents immobiliers n'attirent pas la sympathie, s'il est communément admis qu'on pourrait s'en passer et comme cela, faire des économies, personne ne s'y trompe vraiment : selon une étude menée par l'Université de Paris Dauphine et IFOP pour le site Meilleursagents.com, 90% des Français s'adressent aux agents immobiliers lorsqu'il s'agit d'acheter ou de vendre un bien immobilier.
Par ailleurs cette même étude montre que les chances de conclusion d'une transaction sont 2,5 fois importantes quand elles sont intermédiées que lorsqu'elles ne le sont pas.

Donc l'agence immobilière est aussi un canal de transaction très efficace, bien plus que les médias de particulier à particulier.