Les opportunités post-crise sur le marché du coworking et des bureaux flexibles

La crise de l’immobilier de bureaux offre une chance historique aux acteurs du coworking d’accélérer. Malgré un contexte dégradé, les surfaces exploitées par les entreprises de coworking devraient progresser de 32% en 2020 selon le panel de l’étude Xerfi Innov. Une croissance portée par les mises en exploitation de projets lancés en 2018/2019. Et les acteurs continueront d’évoluer dans un environnement favorable à moyen terme. Les demandes de clients en recherche de souplesse et de modularité affluent avec la crise économique, tandis que la perspective d’un recours accru et durable au télétravail laisse envisager de nouvelles solutions de complément dans les espaces de coworking et hybrides. En parallèle, la hausse de la vacance enregistrée par les propriétaires d’immeubles tertiaires pourrait donner un véritable élan à un autre modèle, celui du « bureau opéré », exploité pour compte de tiers. Un modèle qui répond au besoin de valorisation des surfaces inoccupées et qui s’affirme comme une tendance forte des prochaines années.

Si elle ouvre de nouvelles perspectives, la crise sanitaire complique également l’équation financière des acteurs du coworking.
- D’abord, elle a conduit à une baisse de revenus de l’ordre de 20% à 30% sur l’ensemble de l’exercice 2020.
- Et puis, malgré un rebond rapide, tous les acteurs risquent de ne pas passer le cap de la crise sanitaire : c’est le cas de ceux trop dépendants de l’événementiel. A l’inverse, les enseignes exploitant un nombre élevé de centres ou des surfaces étendues, comme WeWork, Regus ou Spaces, affichent des profils plus diversifiés en s’adressant à l’ensemble de la demande. Forts de leur leadership, ces acteurs sont susceptibles de piloter de futures fusions-acquisitions.
- La crise pourrait également renforcer la menace de nouveaux entrants. C’est le cas des acteurs de l’hôtellerie fragilisés par les mesures sanitaires et qui pourraient accélérer leur déploiement dans les bureaux flexibles. Accor propose déjà les Wojo Corners et Wojo Spots, tandis que des expérimentations ont été mises en place par Crown Plaza ou Pierre et Vacances. Des initiatives qui illustrent les passerelles avec le monde de l’hospitality, à l’heure où les services aux occupants prennent une importance croissante.

L’extension des réseaux reste au cœur des stratégies, même si un ralentissement a été perceptible en 2020. Les efforts ont ainsi davantage porté sur la nature de l’offre, à travers la mise en place de services dans le bureau opéré, modèle qui a vocation à progresser rapidement avec la volonté des entreprises de rationaliser leur dépense immobilière. Les bureaux clés en main, eux, conservent un potentiel important auprès des PME, en étant le chaînon manquant entre bureaux partagés et traditionnels. Le nouveau palier franchi par le télétravail pousse également les acteurs à surfer sur cette tendance en proposant des abonnements à la journée ou du conseil aux entreprises pour la mise en place du télétravail au domicile. Cette tendance pourrait également profiter aux tiers-lieux en périphérie, villes moyennes et zones rurales, qui pourront mettre en avant la proximité des lieux de vie et leur capacité à rompre l’isolement, alors que des salariés seront tentés de s’éloigner des grands centres urbains.

Finalement, au-delà du coworking, c’est tout l’immobilier de bureau qui accélère vers le bureau serviciel pour suivre des entreprises, petites ou grandes, en quête de davantage de flexibilité et de services.