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Immobilier professionnel : une opacité nocive

Publié le mardi 1 juillet 2014 . 4 min. 56

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Depuis 2008, le marché de l’immobilier tertiaire français connaît une étonnante résistance comparé à la situation chez nos voisins. Comment cela ? Eh bien les loyers n’évoluent quasiment pas alors qu’ils avaient chuté au début des années 90. Mais quelle crédibilité accorder aux chiffres actuels ? En effet, le fossé se creuse entre loyers affichés et loyers réels. Une situation connue de tous les acteurs du marché, mais dont tous s’accommodent. Pour décrypter la réalité du marché, Xerfi Canal a reçu Michel Mondet, président d'Akeance Consulting.

 

Quelle est l’ampleur de ce fossé entre loyers réels et affichés ? Et comment en est-on arrivé à cette situation ?

 

Eh bien, il est quasi-impossible de donner un chiffre précis sur l’écart. Ce dont on est sûr, c’est que certaines franchises de loyers peuvent atteindre 9 à 10 mois, ce qui est considérable ! La raison principale est bien entendu le besoin de maintenir une valeur d’actifs  pour éviter les dépréciations, en maintenant une rentabilité, grâce au maintien d’un loyer facial constant ou élevée.

 

Mais la franchise n’est pas le seul paramètre de négociation…

 

En période de conditions économiques favorables, on négocie les loyers et les charges sont une sorte de mal nécessaire. Aujourd’hui, les conditions économiques ne sont pas favorables. On négocie donc aussi les charges, pied à pied, entre bailleur, preneur et property manager (désolé Thibault, mais propriétaire et locataire, ça fait vraiment madame michu…). C’est évidemment encore plus vrai quand on parle de centres commerciaux. Et c’est bien entendu sur les dépenses de travaux qu’on va  négocier le plus.  Au final, on a tendance à négocier le package « loyer+charges ».

 

Comment cette opacité se traduit-elle dans les contrats entre les parties ?

 

Il y a là un vrai paradoxe ! Toutes les parties prenantes se plaignent de cette opacité, de ce manque de transparence dans les charges et pourtant, l’étude Akeance sur les charges immobilières montre que seulement 18% seulement des preneurs font un contrôle approfondi de leur régularisation de charges alors que seulement 14% des bailleurs justifient la totalité de leur régularisation par une note explicative ! C’est incompréhensible !

 

Mais cette opacité n’arrange-t-elle pas finalement tout le monde ? Le locataire va voir son loyer et ses charges réduits. Le bailleur va afficher un loyer élevé qui va lui permettre de valoriser son actif. C’est de toute façon mieux de concéder des avantages que d’avoir un immeuble ou une boutique vacante…

 

Non, détrompez-vous ! 77% des acteurs, aussi bien bailleurs, preneurs que property managers, sont mécontents de cette situation et se plaignent du manque de lisibilité des charges.

 

Mais pourquoi ?

 

Essentiellement, pour 3 raisons. D’abord, tout simplement parce qu’il s’agit de bien comprendre ses propres équilibres financiers pour mieux anticiper et prévoir ses dépenses et ses revenus. Ensuite, parce que la réglementation technique et administrative sur les actifs ne cesse de se complexifier et rend ainsi le métier de property manager de plus en plus difficile. Enfin, parce que, globalement, les marges de manœuvre financière se réduisent pour tout le monde alors que les contraintes réglementaires alourdissent la facture.

 

Alors comment faire pour mettre fin à cette situation ?

 

D’abord, il serait bon de cesser de vouloir tout réglementer et tout contraindre. Ensuite, la mise à plat des services rendus, des travaux envisagés et des facturations associés doit faire l’objet de discussions plus en amont des négociations, parfois même à la conception du bien. Le principe d’une facturation au forfait fait débat : on sait ce qu’on paie et pourquoi on paie mais la tentation est grande de ne pas assurer le service pour accroître sa marge au sein du forfait … La France ne procède quasiment jamais à une facture forfaitaire de charge alors que la Belgique facture au forfait pour 57% des acteurs, par exemple. De même, le bail vert existe alors même qu’il donne très peu l’occasion de véritables discussions entre bailleurs et preneurs. Bref, l’essentiel est certainement de réinstaurer un plus grand dialogue au sein de tous ces acteurs.

 

On assiste à une sorte de course contre la montre. La montée en puissance des contraintes et contrôles réglementaires dans un monde d’acteurs immobiliers qui vivent concrètement la morosité économique. Cette situation cristallise les rapports de force et les négociations des loyers et charges. Il serait temps que les acteurs de l’immobilier tertiaire cassent les tabous et parlent plus vrai de leurs services rendus et coûts associés avant de perdre toute marge de manœuvre financière.

 

Michel Mondet, Immobilier professionnel : une opacité nocive, une vidéo Xerfi Canal


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