Optimiser le coût de l'immobilier

L’immobilier représente généralement le 2e poste de charge après les salaires pour les entreprises. Mais ce coût peut s’optimiser… Alors comment ? C’est ce que nous allons voir avec Pascal Martinet, directeur des activités fiscales chez Alma Consulting Group.

Tout d’abord de quoi est composé le coût immobilier ? 

Le coût immobilier est constitué de 3 composantes : le loyer, les charges locatives et la fiscalité, pour en moyenne, respectivement 54, 31 et 15 %, avec des variations importantes selon la typologie et la localisation de l’immeuble.

Le loyer est sans doute la composante la plus facile à appréhender, mais comment peut-on le diminuer ?

3 moyens d’action permettent d’en diminuer le coût. Tout d’abord, optimiser l’espace occupé. La tendance est à la diminution continue de la surface utile par occupant. En Ile de France, un salarié sur deux travaille en open space ou a recours au télétravail. Ensuite, renégocier son loyer, notamment lors du renouvellement du bail, en fonction de la valeur locative de marché ou en contrepartie d’une certaine stabilité dans les lieux. On estime possible d’obtenir une baisse équivalente à 1 ou 2 mois de loyer, en moyenne, par année de réengagement. Enfin, en déménageant dans un immeuble neuf ou dans une zone géographique où le taux de vacance est plus élevé, en échange d’une franchise de loyer ou de financement de travaux d’aménagement.

La 2e composante, ce sont donc les charges locatives. Est-il possible de les réduire ?

Pendant longtemps les bailleurs ont privilégié un loyer net, faisant supporter l’ensemble des charges aux locataires. Aujourd’hui, le rapport de force s’est inversé et le bailleur est prêt à négocier pour garder un locataire. Par ailleurs, la loi Pinel, adoptée le 18 juin dernier, prévoit des mesures favorables aux locataires, avec : un état des lieux obligatoire, une information détaillée et chiffrée sur les travaux à réaliser, ou encore un inventaire précis des charges imputables au locataire.
En revanche, toutes ces charges concernent de nombreux corps de métiers, dont il est difficile de maîtriser la parfaite connaissance en interne. Le recours à un conseil externe, qui connait tous les prestataires et les prix pratiqués dans les différents secteurs d’activité et zones géographiques permet d’optimiser de 10 à 20 % en moyenne les coûts d’exploitation.

Et enfin le coût fiscal : est-il réellement significatif et peut-on l’optimiser ?

Ces charges fiscales représentent une part croissante et d’autant plus élevée que l’on se rapproche de Paris, en raison notamment de la taxe sur les bureaux, qui ne s’applique que sur l’Ile de France, avec des tarifs maximaux sur Paris et le 92. Leur coût médian s’échelonne de 37 €/m2 en région à 73€/m2 sur Paris, mais il est également possible d’en optimiser le coût : soit par un choix de localisation judicieux, soit par un recalcul des surfaces imposables et une vérification de la justesse des tarifs et des valeurs locatives des différentes taxes. Nous publions chaque année un baromètre du coût fiscal de l’immobilier de bureau, qui confirme que les taxes locales reposant sur le foncier représentent en général 10 à 30 % du coût des loyers pour des immeubles neufs ou restructurés de centre-ville et 20 à 40 % pour des immeubles en état d’usage, dont les loyers sont plus faibles.

Quels sont les enseignements 2014 de ce baromètre ?

L’édition 2014 montre une stabilité du coût fiscal local par rapport à 2013. En revanche, cette stabilité reste assortie d’une très grande disparité entre les territoires, avec une amplitude de plus de 300 %, tant en termes de taux que de coût d’imposition, selon la localisation sur le territoire.

Cette stabilité du coût fiscal 2014 est-elle appelée à durer ?

Malheureusement non. La baisse programmée des dotations aux collectivités à compter de 2015 et la mise en œuvre des opérations de révision des valeurs locatives des locaux professionnels, dans les bases d’imposition 2016 de fiscalité locale, présagent d’un recours plus important au levier fiscal, sur lequel les entreprises devront rester très vigilantes et chercher à maîtriser leurs bases d’imposition en amont de ces augmentations de taux futures.

Pascal Martinet, Optimiser le coût de l'immobilier, une vidéo Xerfi Canal