Révision des valeurs locatives foncières : quels impacts ?

La loi a prévu la mise en place prochaine de la révision des valeurs locatives cadastrales. Qu’est-ce que cela signifie concrètement et quelles en sont les incidences pour les entreprises ? Pour en parler, Xerfi Canal TV a reçu Pascal Martinet, directeur des activités fiscales chez Alma Consulting Group.

Tout d’abord à quoi servent les valeurs locatives foncières ? 

Les valeurs locatives foncières ou valeurs locatives cadastrales sont déterminées par l’administration fiscale pour asseoir l’imposition des taxes locales que sont : la taxe foncière – due par le propriétaire, mais généralement refacturée au locataire dans le cadre d’un bail commercial –la taxe d’enlèvement des ordures ménagères – refacturée dans tous les cas au locataire –la taxe d’habitation – payée par l’occupant – ou encore la cotisation foncière des entreprises – due par l’exploitant d’un local d’activité –soit un total d’imposition de près de 63 Md€, équivalent à l’impôt sur le revenu et supérieur à l’impôt sur les sociétés.

Pourquoi faut-il réviser ces valeurs cadastrales et comment seront-elles révisées ?

Ces valeurs locatives ont été établies en 1970, il y a 45 ans, et sont revalorisées annuellement en fonction de l’inflation, avec une tentative de révision en 1990, mais sans que les résultats aient été appliqués. Il en résulte des valeurs aujourd’hui déconnectées de la réalité, qui font surtout l’objet de très nombreux contentieux de la part des redevables, en raison de justifications devenues trop anciennes et de bases légales devenues trop fragiles. La révision en cours vise à retenir de nouvelles valeurs, représentatives du marché locatif actuel.

Est-ce que tous les immeubles sont concernés ?

Non, seulement les 2 800 000 locaux professionnels (bureaux, commerces, entrepôts …) des entreprises ou des professions libérales. Les établissements industriels, de l’ordre de 450 000 et qui sont évalués différemment, ne sont pas concernés. Quant aux 33 M de locaux d’habitation, ils feront l’objet d’un test d’expérimentation en 2015, avec remise d’un rapport au 30 septembre 2015 avant d’en décider la généralisation éventuelle.

Quel est le calendrier prévu pour les locaux professionnels ?

Les opérations de révision ont commencé en 2011, par une expérimentation dans 5 départements (dont Paris), avant d’étendre les obligations déclaratives, exigées des propriétaires, à l’ensemble du territoire en 2013, pour transmission des données à des commissions départementales au 1er décembre de cette année – lesquelles fixeront des tarifs par typologie de locaux et secteur de localisation –puis une intégration des nouvelles valeurs locatives dans les impositions 2016, pour la taxe foncière des entreprises propriétaires et 2017, pour la cotisation foncière des entreprises exploitantes. Il est d’ailleurs à noter que les locataires seront eux aussi soumis à l’avenir à de nouvelles obligations déclaratives sur les loyers et surfaces des locaux professionnels qu’ils occupent, via un document spécifique, distinct de la déclaration de résultat.

Quelles devraient être les conséquences à terme de cette révision ?

Les conséquences ne seront réellement connues qu’après de nouvelles simulations prévues au 2e semestre 2015. Ces conséquences seront faibles les 5 premières années, puisqu’il est prévu un lissage – c’est-à-dire un étalement – sur 5 ans des variations supérieures à 10 % et à 200 €.
Au-delà de 2020, devraient apparaître des transferts de charges plus significatifs entre redevables.
D’une manière générale, les bureaux ne devraient pas connaître de fortes variations, notamment en régions. Les bureaux récents devraient même bénéficier d’une baisse relative d’imposition.
En revanche, les premières simulations, réalisées en 2011, laissaient présager des hausses importantes pour des locaux spécifiques tels que les hôtels ou les cliniques, ainsi que pour les commerces, notamment à Paris, dont le coût foncier pourrait s’élever au double de celui des bureaux à compter de 2020.

Les entreprises ont-elles un moyen de se prémunir contre ces hausses potentielles ?

Oui, les nouvelles valeurs n’intervenant qu’en 2016, les entreprises peuvent profiter de l’année 2015 pour vérifier la justesse de leurs bases d’imposition actuelles et tenter de réduire au maximum l’imposition 2015, qui servira de point de départ à la période de lissage des variations sur 2016-2020. Plus le point de départ sera bas, plus fort sera le lissage dont bénéficiera l’entreprise sur les 5 années suivantes.

Les entreprises ne disposent donc plus que de l’année 2015 pour anticiper et tenter de maîtriser les bases de leurs futurs impôts locaux.
       

Pascal Martinet, Révision des valeurs locatives foncières : quels impacts ?, une vidéo Xerfi Canal TV