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Le crédit va continuer d'alimenter la bulle immobilière

Enregistré le mardi 12 janvier 2021 . 4 min. 51

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Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a pris tout le monde à contre-pied fin 2020 en annonçant un assouplissement des conditions d’emprunt immobilier pour 2021. Trois évolutions sont à retenir :


1. Tout d’abord, la référence du taux d’endettement maximum est relevée et passe de 33% à 35% du revenu net du foyer.


2. De son côté, sous certaines conditions, la durée maximale de l’emprunt est allongée de deux années et peut désormais atteindre 27 ans.


3. Enfin, 20% des dossiers peuvent aujourd’hui déroger à ces critères, contre 15% auparavant.


Un bilan 2020 satisfaisant côté production


Ces mesures sont prises alors même que les données de la Banque de France font état d’une production de crédits à l’habitat dynamique, malgré un contexte économique catastrophique : après être descendue en plein confinement à un point bas en avril dernier à moins de 11 milliards d’euros, la production de nouveaux crédits (hors rachats et renégociations) a en effet passé le seuil des 20 milliards en octobre dernier, dépassant son pic historique qui venait d’être juste établi un mois plutôt. Deux mois record donc, qui ont permis de rattraper le retard pris au printemps 2020. Il s’agit dans ce cas bel et bien d’un effet rattrapage et finalement, sur les 10 premiers mois de 2020, 156,5 milliards d’euros de crédits nouveaux à l’immobilier ont été distribués, un chiffre quasiment comparable à celui de 2019 et bien au-dessus de ceux des 4 années précédentes. Si la fin d’année a certainement été plus chaotique avec le second confinement, le bilan d’ensemble est plus que satisfaisant compte tenu du contexte particulier de la COVID-19. Cette appétence pour la dette immobilière a d’ailleurs fait passer les encours des crédits immobiliers à près de 1 125 milliards d’euros en octobre, un chiffre multiplié par plus de 4 depuis le début des années 2000.


Conséquence, des quatre économies majeures de la zone euro, c’est en France que le taux d’endettement de ses habitants est le plus élevé, à près de 100% de leur revenu disponible brut. Des ménages endettés sur une période de plus en plus longue : la durée moyenne des prêts s’établit désormais à 233 mois, soit environ 19 ans et 5 mois. Dans les seuls cas des prêts à l’accession à la propriété, 50% environ de la production de crédits nouveaux en 2020 aura été à plus de 20 ans, c’était à peine plus de 30% en 2012. Quant à la part des prêts les plus courts, c’est-à-dire 15 ans et moins, elle est devenue nettement inférieure à 20% quand elle était supérieure à 34% 8 ans plus tôt.


Prix : le compteur s’affole


Production abondante de crédit, allongement de la durée des prêts, faiblesse des taux d’intérêt qui en termes nominaux comme réels sont tombés à des niveaux historiquement bas, proches, voire inférieurs à 1% : le problème pour les ménages n’est visiblement pas du côté des conditions de financement, mais bien plus de celui des prix que la hausse des revenus ne permet plus d’absorber.


Le calcul est simple. Entre 2000 et 2020, le revenu disponible brut par unité de consommation (qui intègre à la fois l’évolution du nombre de ménages et de leur composition) s’est élevé de 44%. En face, les prix ont flambé de 119% dans le neuf et de 137% dans l’ancien, soit un rapport de 1 à 3 environ. Et ce n’est qu’une moyenne. Dans les grandes métropoles, le compteur s’affole : +159% à Marseille, + 272% à Paris, + 322% à Lyon par exemple.


Et 2020 s’est inscrit dans la droite ligne des exercices précédents avec une hausse, selon nos estimations, d’un peu moins de 3% dans le neuf, correspondant au rythme moyen observé entre 2015 et 2019, et de près de 5% dans l’ancien, c’est nettement plus rapide que les 5 dernières années.


Assouplissement des conditions de prêt : des effets pervers


Le nœud du problème pour les jeunes ménages ou les primo-accédants ce ne sont pas les conditions d’accès aux crédits, mais bien plus le prix du mètre carré dans les zones tendues, dans le neuf ou dans l’ancien. Et l’assouplissement des conditions de prêt risque d’avoir des effets pervers. Améliorer la capacité d’emprunt va simplement permettre de mobiliser une dette de plus en plus importante pour rendre supportable la hausse des prix, des prix qui risquent bien de se mettre à nouveau à galoper dans les zones les plus recherchées compte tenu des milliards d’euros injectés par la BCE pour absorber le choc de la crise de la COVID-19, liquidités qui alimentent notamment le marché de la pierre. Il faudra donc sans cesse assouplir les conditions de crédit. C’est une véritable course à l’échalote sans fin. En Suisse, au Royaume-Uni, il est possible de contracter des prêts sur 50 ans. Aux Pays-Bas, des hypothèques familiales, où parents et enfants sont engagés solidairement au remboursement d'un prêt émergent.


L’assouplissement des conditions d’emprunt est un mirage. Loin d’alléger le fardeau des primo-accédants, il l’alourdit en repoussant l’ajustement naturel du marché au plus grand profit des vendeurs des biens les mieux situés dont le patrimoine gonfle.


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