En 20 ans les inégalités de patrimoine ont explosé

L'immobilier est un formidable moteur à inégalités patrimoniales. Au cours des 20 dernières années, le patrimoine brut médian des ménages a quasiment doublé en euros constants pour atteindre 177 200 euros. Cette hausse s’est concentrée au début des années 2000, au moment même de la flambée de la pierre avec des prix multipliés par 2,5 entre 1998 et 2007. Cette valorisation profite évidemment aux propriétaires, qui voient leur richesse s’accroître, alors que les ménages non-propriétaires peinent à suivre. L'indice de Gini, qui mesure les inégalités de manière synthétique, traduit parfaitement cette dynamique. Allant de 0 (égalité parfaite) à 1 (inégalité extrême), cet indicateur a nettement progressé et se situe nettement au-dessus de celui de revenu, illustrant une répartition très inégalitaire des patrimoines, notamment du patrimoine immobilier.

Concentration des actifs immobiliers chez les ménages les plus aisés

Les 25% les plus riches détiennent plus de 70% des biens immobiliers, parmi ces derniers les 5% les plus richement dotés en concentrent à eux seuls près de 30%. S’il est clair que le renchérissement de l’immobilier a creusé l’écart entre les ménages possédant de la pierre et les autres, il faut aussi être honnête : c’est en partie du virtuel. Un ménage ne se sent pas plus riche, ou plutôt ne vit pas mieux parce qu’il habite dans un appartement des beaux quartiers parisiens où réside sur l’île de Ré dont la valeur des biens a explosé car cela ne change en rien son quotidien tant qu’il ne l’a pas liquidé. Pourtant, cette valorisation agit en tant que catalyseur des inégalités, renforçant le pouvoir économique des propriétaires et rendant l’accession encore plus difficile pour les autres.

En France, la création de richesse repose désormais davantage sur la possession d’actifs que sur les revenus eux-mêmes. Or, pour les Français, le patrimoine se conjugue avec l’immobilier : 62% de la richesse des ménages est concentrée dans la pierre, bien plus que dans les actifs financiers ou professionnels. Cette répartition cache d’importantes disparités. Les ménages les plus aisés disposent d’un patrimoine diversifié : immobilier, valeurs mobilières, produits d’épargne et actifs professionnels. Au sommet de l’échelle, les 10% les plus fortunés détiennent un patrimoine huit fois supérieur à celui des autres. En bas de l’échelle, les 30% les moins dotés possèdent peu ou pas d’immobilier, leur patrimoine repose principalement sur une épargne modeste, souvent en plus grevée par des crédits à la consommation.

Transmissions et accumulation du patrimoine : un moteur d’inégalités durables

Ce déséquilibre dans la composition du patrimoine renforce les inégalités, permettant aux plus aisés de s’enrichir, tandis que les autres luttent pour se constituer un capital. C’est un trait marquant de ces 20 dernières années, le patrimoine des 10% les moins bien dotés a chuté de près de 2% par an, accumulant une perte totale de 36% sur la période. Pendant ce temps, le patrimoine des 10% les plus riches, très souvent propriétaires de leur logement, a progressé de 4,3% l’an, atteignant ainsi un gain cumulé de 163%. Les transmissions, qu’il s’agisse d’héritages ou de donations, jouent également un rôle crucial dans l’accumulation de richesses et sont un accélérateur des inégalités.

Les ménages ayant hérité possèdent en moyenne un patrimoine brut presque deux fois supérieur à ceux qui n’ont jamais reçu de transmission. Cet effet d’enrichissement renforce les écarts de richesse entre ceux qui héritent et les autres. Les patrimoines se transmettent de génération en génération : ce phénomène réduit l’égalité des chances et assure une reproduction dans le temps long des inégalités sociales. Bien que moins fréquentes, les donations restent significatives : elles concernent 13% des ménages et sont souvent associées à un niveau de patrimoine élevé, accentuant là encore les inégalités. C’est en partie pourquoi la mobilité dans l’échelle des patrimoines reste faible. Entre 2018 et 2021, la moitié des ménages sont restés dans le même décile de richesse, sans réelle progression ni régression. À trop se focaliser sur les inégalités de revenus ou de salaires, on oublierait presque que les inégalités de patrimoine sont bien plus importantes et se sont creusées ces 20 dernières années avec la flambée des prix de l’immobilier.