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Xerfi Canal présente l'analyse d'Alexandre Mirlicourtois, Directeur des études de Xerfi

Il n'y pas eu, il n'y a pas et il n'y aura pas de grand soir de l'immobilier. C'est ce qui ressort de nos prévisions. Selon notre scénario, les prix reculeraient d'à peine plus de 1% en 2013 et resteraient quasiment stables en 2014. Une correction infime après avoir grimpé en moyenne de 7,6% l'an entre 2000 et 2010. Un statu quo qui peut sembler intenable, irrationnel. Mais une chose est sûre c'est que les pronostics d'un retournement brutal des prix ont tous été déjoués depuis trois ans. Une chose est sûre aussi c'est que le marché de l'immobilier est en profond déséquilibre. Ne parvenant pas à s'ajuster par les prix, c'est un marché qui exclut. Un exemple pour bien comprendre : le portait robot de l'acquéreur d'un logement à Paris réalisé par Empruntis. Selon cette étude, l'apport moyen est désormais proche de 200 000 euros pour un montant emprunté voisin de 275 000 euros sur une durée d'un plus de 18 ans. Quant au revenu net mensuel du foyer il est quasiment de 8 000 euros. Des revenus hors-normes pour la majorité des Français dont le revenu disponible dépasse à peine 2 400 euros par ménage. Quant à l'apport il est hors de portée de la plus grande partie de la population hors héritage ou revente d'un bien. Bref le marché parisien s'est resserré autour des seuls secundo-accédants disposant d'un revenu élevé. Et ironie de l'histoire, malgré un budget de plus de 473 000 euros, avec un prix du m² de 8 440 euros dans la capitale, ces « privilégiés »peuvent royalement prétendre à un logement de 56 m². Paris n'est pas la France, mais les prix sont également très tendus dans les centres villes des métropoles dynamiques comme Bordeaux, Lyon ou Toulouse. Certes, ces situations tranchent avec les zones blanches dont les prix sont en baisse depuis 2009 et qui dessinent- un arc de cercle allant de la Lorraine à l'Auvergne en passant par la région centre. Mais macro-économiquement, il n'y a aucun doute, sur la dérive des prix immobiliers : sur longue période, il faut en moyenne 2,8 années de revenu pour acquérir son logement. Depuis 2006 c'est environ 4,5 années de revenu qu'il faut mobiliser. Un simple retour dans le couloir « normal » des fluctuations et c'est une chute instantanée de 21% des prix. Retrouver la moyenne de long terme et c'est un ajustement de 37%. Et la question se pose pourquoi ne pas le prévoir ? Pour deux raisons. D'abord, les taux d'intérêt. Leurs niveaux sont historiquement faibles. A 3,37% en octobre dernier. A ces taux là, nombreux sont ceux qui acceptent de payer des prix très élevés en contrepartie de crédits incroyablement avantageux. Ensuite, il faut se plonger dans la psychologie des vendeurs. Cela fait des années qu'ils voient défiler des progressions à deux chiffres. Et ils ne sont pas près de lâcher ce qu'ils ont eu tant de mal à gagner, qui constitue l'essentiel de leur patrimoine et leur assurance retraite. Car comme le montrent les cas américains, britanniques ou d'Europe du Sud, il faut être en faillite personnelle pour accepter de céder un bien à perte. La France n'en est pas là. Dans cette phase d'attentisme sur les prix, ce sont les volumes qui trinquent : les transactions sont passées d'un rythme annuel de 835 000 en début d'année à 700 000 en fin d'année, soit une baisse de 13%. Et une fois n'est pas coutume, toutes les régions sont prises dans le même mouvement.


Alexandre Mirlicourtois, Immobilier : le krach n'aura pas lieu, une vidéo Xerfi Canal

 



Publié le jeudi 6 décembre 2012 . 3 min. 29

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