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18/03/202103:52

La quasi-disparition de la clientèle étrangère et des touristes, c’est le grain de sable capable de gripper l’immobilier. Si aucune grande vague de ventes paniques ne submerge le marché, pour certains « particuliers-investisseurs » il y a quand même urgence à vendre, plus particulièrement ceux qui se sont endettés pour se lancer dans la location meublée de tourisme dans les grandes agglomérations via des plateformes spécialisées.


L’offre locative s’envole


Pressés par les banques, incapables de faire face aux échéances de leurs crédits, ces propriétaires de logements « AirBnB » changent massivement de stratégie, soit en retournant à la location classique (nues ou meublée) soit en liquidant leur bien. Une étude réalisée en septembre dernier par le site d’annonces de Particulier à Particulier indique que 1 propriétaire de meublé de tourisme sur 3 renonce à la location courte durée et 21% se pose la question. Seule une minorité est finalement sûre de poursuivre dans cette voie. Et parmi ceux qui sont déjà sortis du marché, sont certains de le faire ou se posent la question, 6% en moyenne ont d’ores et déjà mis en vente leur bien avec une nette différence entre Paris et l’Île-de-France à 7% et les autres agglomérations françaises (3%).


L’absence de recettes locatives est au cœur de la problématique des propriétaires. Avec la crise de la Covid-19, les touristes ont déserté les grandes agglomérations, plus particulièrement Paris et l’Île-de-France entraînant une chute des revenus locatifs compris entre 50 et 70% l’année dernière. L’impact est très direct sur le marché de l’immobilier : l’offre de logements immédiatement disponible à l’achat augmente ce qui pèse sur les prix. Mais cet impact est aussi indirect. Ceux qui font le choix de basculer vers la location classique viennent enrichir l’offre locative. Le site d’annonce PAP.fr, très présent en région parisienne, a ainsi constaté un bond de 49% des biens mis en location en février dernier. La tendance est la même pour Seloger.com. Cette envolée de l’offre locative pèse sur les loyers donc les rendements locatifs déjà mis à mal ces dernières années. Cela pourrait pousser certains à revoir leurs positions pour finalement liquider leurs biens et engranger les bénéfices des hausses des prix passées.


Autre compartiment de marché sur le grill, celui des appartements de luxe. Entre les acheteurs étrangers bloqués par les conditions sanitaires et des habitants qui recherchent la mise au vert, le premium fait moins recettes dans les grands centres urbains. Selon le groupe Barnes, spécialiste de l’immobilier résidentiel haut de gamme, il y avait début janvier à Paris 4 164 logements prestigieux (c’est-à-dire dont les prix voisinent le million d’euros ou plus) en vente, contre 2 789 un an plus tôt, soit une hausse de près de 50% de l’offre.


Les touristes reviendront


Tous ces facteurs concentrés dans un espace-temps limité et sur des territoires réduits pèsent sur l’évolution des prix et se diffusent de proche en proche à l’ensemble des secteurs géographiques. Un ajustement dont il faut néanmoins ni surestimer l’intensité ni la portée. Dans Paris, les prix ont marqué un arrêt passant de 10 790 euros le m² à 10 770 entre le 3e et le 4e trimestre selon la Chambre des notaires du Grand Paris et d’après les avant-contrats, les tarifs s’établiraient un cran en dessous, à 10 600 euros en avril, ce qui reste néanmoins encore supérieur de 1% environ aux prix affichés un an auparavant.


Les prochains mois sont incertains et dépendent en grande partie de l’évolution de la pandémie et des contraintes sanitaires avec des « stops and go » à prévoir. D’autres éléments fondamentaux sont néanmoins à intégrer dans l’équation :


• D’abord les effets délétères de la crise de la Covid-19 sur le tourisme sont temporaires et les touristes reviendront bien, la clientèle étrangère aussi.
• Les volumes concernés par les ventes contraintes vont vite se tarir. Selon la mairie de Paris par exemple, les locations meublées de tourisme représentent 30 000 biens soit seulement 2% du parc immobilier parisien et c’est encore moins dans les autres grandes métropoles en province. Et il ne faudrait pas oublier que ces grands centres urbains sont de véritables aimants à investisseurs à la recherche de valeur refuge, que l’offre y est souvent saturée et en partie figée et qu’ils concentrent les opportunités d’emplois les plus intéressantes, ce qui alimente notamment un flux continu de demande sans évoquer les conditions de financement qui demeurent avantageuses.


La désertion de la clientèle étrangère, le manque de touristes ont cassé la dynamique des prix. Mais ce sont des facteurs temporaires et surtout pas assez puissants pour qu’ils soient les prémisses d’un effondrement du marché immobilier.


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