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La crise immobilière est-elle sur le point de se refermer ? Incontestablement, pour la première fois depuis deux ans, les taux des prêts immobiliers baissent et sont passés sous le seuil symbolique de 4%. Loin d’être une moyenne trompeuse, ce recul concerne toutes les maturités de prêts et tous les profils d’emprunteurs. Or, ce sont les taux bas qui, jusqu’en 2022, ont soutenu à bout de bras l’immobilier-construction et c’est leur remontée qui a porté un rude coup au marché dans un contexte marqué, qui plus est, par les attaques de l’inflation sur le revenu des ménages et la frilosité des banques.


Chute des transactions et fléchissement des prix


Bilan, les transactions ont chuté de 31 % dans l’ancien par rapport à leur pic de l’été 2021. Les prix ont suivi mais de loin : leur reflux a été à la fois plus tardif et moins violent, limité à 4 % sur l’ensemble du territoire métropolitain avec, en point d’orgue néanmoins, un marché parisien particulièrement malmené. Enfoncé, aussi, le marché de la construction neuve. Les mises en chantier de logements sont en chute libre sur le compartiment de l’individuel comme du collectif. Bilan, jamais il ne sera sorti de terre aussi peu d’habitations depuis la crise des années 90. La décrue des tarifs du neuf est également amorcée malgré des coûts de construction toujours élevés et un foncier toujours aussi cher. Les promoteurs n’arrivent pas, ou avec difficultés, à écouler leurs stocks sans consentir de rabais donc en rognant leurs marges.


La reprise massive du marché se fait attendre


Avec des conditions d’emprunt plus attractives, les banques espèrent que la machine se relance… sans grande réussite jusqu’à présent. La production de crédits nouveaux (hors renégociations) continue de décroître et se situe à un plancher depuis environ 10 ans. Pour ceux qui veulent voir le verre à moitié plein, la baisse des crédits accordés est de plus en plus faible, prémices d’une stabilisation à venir. Mais il faudra patienter quelques mois pour voir si l’amélioration des conditions bancaires a pu ranimer la demande. Car si le repli des taux a permis aux acquéreurs de regagner quelques points de solvabilité, il reste un obstacle de taille à une relance massive du marché : les prix. Ils reculent, certes, mais pas assez. La correction est partielle et il faut toujours un nombre d’années de revenus record pour pouvoir devenir propriétaire de son toit.


Prudence face aux discours triomphants


Il faut donc se méfier des discours triomphalistes des professionnels. C’est entendu, celui qui dégainera le premier l’indicateur avancé annonçant l’embellie du marché rafle la mise de la communication. Puis, impensable pour les autres dirigeants de ne pas suivre le mouvement au risque sinon d’être perçus comme des Cassandre ou pire de passer pour des gestionnaires moins performants que ses pairs.


Or, s’il ne faut pas nier l’existence de signaux de rebond, il ne faut pas non plus leur faire dire ce qu’ils ne disent pas, c’est-à-dire l’apparition d’une reprise authentique. D’autant que les taux, s’ils sont orientés à la baisse, ne reviendront pas de sitôt au niveau historiquement bas de la période enchantée de 2017-2022. Après avoir reculé, les OAT à 10 ans, qui servent de référence pour les taux fixes immobiliers, remontent à nouveau. L’espoir est que la BCE commence à desserrer l’étreinte de sa politique monétaire dès juin. Mais 1- ce n’est pas une certitude et 2- il ne faut pas surestimer l’impact des taux directeurs sur les échéances longues. Les tensions qui pointent aujourd’hui sur les taux longs relèvent plus des incertitudes géopolitiques, de la normalisation du bilan de la BCE avec la fin du « Quantitative Easing » et de la mise sous surveillance de la dette française par les agences de notation.


En clair, en dépit d’une légère amélioration, le pouvoir d’achat immobilier des Français va rester durablement inférieur à ce qu’il était il y a 18 mois. La hausse du nombre de candidats au crédit restera donc timide. Assez pour poser l’hypothèse d’une stabilisation à bas niveau du marché dans l’ancien. Pas assez néanmoins pour relancer la construction neuve toujours inaccessible pour les ménages modestes et les primo-accédants. La demande de permis de construire à son plus bas niveau depuis le début des années 2000, ne laisse aucun espoir pour cette année. Sous fond de pénurie de production de logements neufs, le nombre de mal-logés ne pourra que s’élever à nouveau. Le pire de la crise immobilière est passé, celle du logement s’aggrave.


Publié le jeudi 25 avril 2024 . 4 min. 22

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