Les très mauvaises surprises de l'IFI (impôt sur la fortune immobilière)

L’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière ce n’est pas l’ISF réduit à sa partie immobilière comme cela a été présenté par le gouvernement, mais bien un nouvel impôt immobilier, ou alors c’est la version XXL de l’ISF sur l’immobilier.

Première mauvaise nouvelle, l’espoir que la pierre papier échapperait en partie au nouvel impôt à très vite été douché. Certes, seul l’immobilier est concerné par l’IFI, mais alors TOUT l’immobilier à l’unique exception des biens professionnels. Pour le reste que l’actif soit détenu en direct ou indirectement par le redevable, tout y passe. Les immeubles bâtis à usage personnel ou mis en location : maisons, appartements ainsi que leurs dépendances. Les immeubles en cours de construction au 1er janvier de l’année d’imposition sont aussi concernés tout comme les bâtiments classés monuments historiques. Deuxième catégorie d’actifs, les terrains non-bâtis. Dernier lot, les parts d’une société civile immobilière (SCI), d’une société civile de placement immobilier (SCPI) ou d’un organisme de placement collectif immobilier (OPCI), appelés aussi « pierre-papier » pour ces deux derniers, sont intégrées. Les actions foncières, qu'elles soient cotées ou pas et même si elles sont détenues au sein d'une assurance-vie, doivent également être déclarées.

Le deuxième ensemble de mauvaises surprises porte sur l’évaluation des actifs. Trois chausse-trappes. La première, la complexité du système mis en place dans l’évaluation des titres des sociétés imposables. En présence d’une chaine de participation, c’est une véritable usine à gaz. En somme, il faut évaluer pour chaque filiale ou sous-filiale la part représentée par l’immobilier non professionnel et remonter jusqu’à la société directement détenue par le redevable. Deuxième écueil. Avec l’IFI, on pouvait au moins s’attendre à une réévaluation du montant minimum du patrimoine à détenir pour être imposable. Rien de tout çà, il reste le même que pour l’ISF, à savoir 1,3 million d’euros.

Pourtant, les prix de l’immobilier s’élèvent à nouveau, notamment là où se situent les gros patrimoines comme le suggère la cartographie des redevables à l’ISF. Un simple décompte dévoile la surpondération de Paris : la capitale représente plus du tiers de redevables vivant dans une ville de plus de 20 000 habitants. Les Hauts-de Seine, la banlieue huppée de l’Ouest-Parisien, près de 14%. En province, Lyon arrive en tête. Autant de localités où les prix de l’immobilier ont beaucoup plus augmenté ces trois dernières années que dans le reste de la France. Cela fera tomber dans la trappe à IFI un nombre croissant de contribuables.

D’autant plus que le diable se cache dans un petit détail. Désormais, doit être mentionné dans la déclaration non seulement la valeur vénale du bien c’est-à-dire la valeur au moment de la déclaration si le bien devait être vendu, mais aussi, et c’est nouveau, la date et la valeur d’acquisition. En d’autres termes, l’administration fiscale aura tôt fait de pointer tous ceux qui sous-estiment  ou sous-estimait la valeur de leur biens en partant simplement de leur prix d’achat et en appliquant les évolutions de prix constatés sur les différents marchés. Et les agents du fisc vont réellement pouvoir se concentrer sur l’immobilier et développer leur expertise en la matière ces prochaines années.

Derniers lots de mauvaises surprises, les déductions. L’attaque s’effectue sur deux fronts. Le premier, les déductions fiscales. L’ISF était calculé sur la base d’un actif déterminé au 1er janvier dont était déduit un passif incluant les impôts dus sur l’année en cours (impôts sur le revenu, impôts locaux, ISF lui-même). Aujourd’hui seuls les impôts liés à la propriété des biens comme la taxe foncière sont déductibles ainsi que l’IFI. La réforme fiscale réserve également un traitement particulier aux emprunts in fine, ces emprunts dont le capital ne se rembourse qu’à échéance. Jusqu’à présent, le contribuable qui contractait un crédit in fine, pouvait pendant toute la durée du prêt déduire de l’ISF la totalité du capital emprunté. Désormais, Le contribuable doit établir des annuités théoriques en divisant le montant de l’emprunt par le nombre total d’année de l’emprunt et seule la somme des annuités correspondant au nombre d’année restant à courir jusqu’au terme prévu est déductible. Idem, lorsque la valeur du patrimoine excède 5 millions d’euros un plafonnement des dettes déductibles a été mise en place et la liste n’est pas exhaustive.

Base imposable élargie, seuil de taxation figé malgré la hausse des prix, déductions rabotées, l’immobilier est bien dans l’œil du cyclone fiscal du gouvernement.