Flambée des crédits immobiliers : les conséquences

Xerfi Canal TV présente l'analyse d'Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision de Xerfi

Les demandes de crédits à l’habitat déferlent littéralement dans les banques. Résultat : les délais de réponse s’allongent. Chez Crédit-logement par exemple, il faut aujourd’hui patienter une semaine, voire 10 jours, pour obtenir une réponse au lieu de 48 heures. Et les chiffres de production de crédits nouveaux sont sans appel : avec 14,4 milliards d’euros distribués en mars les montants accordés au 1er trimestre grimpent à près de 40 milliards en hausse de 28% sur les trois derniers mois de 2014. Sur un an, c’est encore plus impressionnant : +38%. A ce rythme là, la barre des 160 milliards d’euros de nouveaux prêts serait en vue à la fin de l’année. La baisse des taux explique pour l’essentiel cette déferlante de demandes. Selon la Banque de France, le taux effectif des crédits immobiliers, soit le taux moyen qui donne une vision d’ensemble du marché, est tombé à 2,43% en mars. C’est son plus bas niveau depuis la création de cette statistique en janvier 2003. Les premières informations pour avril montrent que la baisse des taux perdure, contribuant à accélérer encore la demande de prêts. De quoi ranimer le marché de l’immobilier. Selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers, on assiste déjà au retour des investisseurs, ceux qui achètent pour louer, séduits par le dispositif Pinel. Mais c’est insuffisant pour renverser le marché. Pris dans son ensemble, la déception prévaut encore dans le neuf. Les mises en chantier, par exemple, ne décollent toujours pas : 84 900 logements sont sortis de terre au 1er trimestre, en recul de 1,4% sur la fin 2014 et de près de 9% sur un an. A cette cadence, moins de 340 000 logements seront construits cette année, c’est plus de 5% de moins qu’en 2014. Et compte tenu de la tendance des permis de construire, il est difficile de prévoir un retournement à court terme. En baisse, les autorisations sont tombées à leur plus bas niveau depuis juin 2009. Côté ancien, ce n’est guère mieux. Les transactions sont passées sous la barre symbolique des 700 000 en cumul sur 12 mois en février. Des volumes en recul dans le neuf et dans l’ancien, des prix qui baissent. En face une explosion des prêts accordés. D’où vient ce hiatus ! D’abord de la modification du ratio apport personnel/crédit. Les très bonnes conditions de financement sont en effet une incitation forte à emprunter plus et à réduire son apport personnel. A cela s’ajoute le retour des primo-accédants sur le marché, généralement les ménages les plus jeunes et les plus modestes qui ont structurellement un taux d’apport plus faible. Enfin, dernière explication, la vague de renégociation de prêts. A savoir, pour chaque renégociation de prêt réussie, un crédit nouveau est généré. Or, selon un sondage de BVA en avril, deux-tiers des Français ayant contracté un emprunt immobilier ont déjà cherché à renégocier ou envisagent de le faire. C’est devenu un sport national encouragé par les intermédiaires financiers qui font écho à la recherche de pouvoir d’achat des ménages. Si bien qu’aujourd’hui, un dossier sur 4 environ est un rachat de crédit. Pour les ménages concernés l’économie n’est pas mince, 200 euros mensuels environ pour un emprunt de 175 000 euros contractés début 2008 au taux de 5% par exemple. Une cagnotte qui ne se retrouve pas dans l’immobilier mais dans le commerce. Et d’arriver finalement à cette conclusion : le boum du crédit à l’habitat profite à la construction, un peu, à la consommation beaucoup !

Alexandre Mirlicourtois, Flambée des crédits immobiliers : les conséquences, une vidéo Xerfi Canal TV