Immobilier : un nouveau cycle haussier en gestation

Xerfi Canal TV vous propose l'analyse d'Alexandre Mirlicourtois, directeur de la prévision et de la conjoncture de Xerfi, présentée par Thibault Lieurade

Le ciel est-il tombé sur la tête des professionnels de l’immobilier ? Selon une étude du Crédit Foncier réalisée fin 2014, pas moins de 64% étaient pessimistes pour 2015, avec en arrière fond des baisses de prix anticipées dans l’ancien pour une majorité (52%) et une stagnation voire un recul des ventes pour 78%. Cette vision d’ensemble particulièrement noire pour une majorité d’acteurs peut surprendre car le contexte propre à l’immobilier est plutôt bien orienté. Premier élément, les taux d’intérêt sont historiquement bas : selon le courtier Empruntis.com, ils sont tombés à 2,25% sur 15 ans, 2,60% sur 20 ans, 3,15% sur 25 ans début février. Historique, le mot n’est pas trop fort comme le dévoile le « taux effectif des crédits nouveaux à l’habitat », c’est un taux moyen calculé par la Banque de France qui donne une vision d’ensemble du marché : à moins de 2,70% en novembre dernier, il a crevé son plancher. Et si les taux sont tombés à des niveaux inconnus par le passé, c’est que le coût des ressources pour les banques n’a jamais été aussi faible. Tant que le spectre de la déflation rodera, tant que la reprise ne sera pas effective, la politique monétaire de la Banque centrale européenne restera accommodante et les taux iront de plancher en plancher cette année. La confirmation est venue le jeudi 22 janvier quand Mario Draghi, a annoncé, le lancement d'un programme d'assouplissement quantitatif élargi à partir de mars portant sur 60 milliards d'euros d'achats d'obligations publiques et privées par mois qui doit être mis en œuvre au moins jusqu'à fin septembre 2016. Compte tenu du rythme d'achat actuel, l'injection supplémentaire est estimée à environ 50 milliards d'euros par mois. De quoi détendre les taux souverains des pays de la zone euro : pour la France, les OAT 10 ans sont tombés sous les 1% et tout semble plaider pour le maintien de taux d’intérêt à long terme très faibles. Compte tenu de la quasi-gratuité du refinancement, il reste donc un potentiel de baisse des taux de crédit immobilier qui devrait enfoncer le plancher des 2% tout en permettant aux banques de préserver leurs marges. Des banques prêtes à prêter comme le montre l’évolution des critères d’attribution. Certes, ils restent très rigoureux, c’est une tradition en France et ne font pas souvent l’objet de révisions. Mais ils s’assouplissent quelque peu en raison d’une concurrence bancaire assez rude et de la baisse du coût des ressources. Taux attractifs, banques qui prêtent et de surcroît un troisième élément favorable : la réouverture du PTZ à l'ancien, certes limitée, mais cela constitue une mesure favorable pour les primo-accédants. Alors pourquoi, les professionnels de l’immobilier sont-ils si inquiets ? En fait, c’est le contexte économique qui plombe l’ambiance : avec une inquiétude forte sur l’évolution du pouvoir d’achat. Mais la confirmation de la dégringolade du pétrole, la chute de l’euro, des taux aux planchers et l’assouplissement des positions de la Commission européenne a dégagé l’horizon depuis. C’est bien pourquoi nous confirmons notre scénario à Xerfi pour l’immobilier, celui d’une très légère reprise des transactions à près de 730 000 mutations associée à une timide baisse des prix de (-1,6%), une moyenne annuelle qui masque l’amorce d’un nouveau cycle haussier en fin d’année.