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Faut-il faire le constat d’une crise d’offre de logements en France ? Une chose est sûre, il est sorti de terre beaucoup moins de logements chaque année durant la dernière décennie que lors de la précédente. Le bilan sur 10 ans, c’est un déficit cumulé de 740 000 logements. Au rythme actuel de la construction, c’est un peu plus d’une année d’activité.


L’évolution des prix de l’immobilier témoigne de son côté d’une demande toujours très dynamique notamment dans les zones les plus tendues comme Paris où la petite couronne, mais aussi dans les grandes métropoles régionales. Quant au mal-logement, les chiffres ne s’améliorent pas selon la Fondation Abbé Pierre. Un peu plus de 1 million de personnes seraient privées de logement personnel (SDF, personnes vivant dans des abris de fortune, etc.) auxquelles s’ajoutent près de 3 millions de personnes vivant dans des conditions très difficiles du point de vue du confort (surpeuplement, vétusté). Entre les besoins liés au mal-logement, au déclassement d’une partie du parc devenue trop vétuste et ceux liés à la pression démographique, la mobilisation du parc existant est nécessaire, mais pas suffisante.


La rareté et le prix du foncier


La construction neuve doit dès lors jouer un rôle essentiel dans les zones où la demande est forte et si elle ne le fait pas, c’est qu’elle est entravée.


Premier frein, la rareté et le prix du foncier dans les lieux les plus recherchés. À défaut d’être encouragée, la rétention immobilière est finalement peu découragée en France. Et la question se pose : pourquoi vendre un terrain qui prend continuellement de la valeur alors que sa détention est faiblement taxée ? C’est une caractéristique de la fiscalité immobilière française, une faible imposition de la détention et à l’opposé une charge fiscale beaucoup plus lourde sur les transactions.


Et bien évidemment ce qui est rare est cher. Le prix moyen du mètre carré des terrains achetés augmente en fonction de la taille des aires d’attraction : à 51 € du m² en zone rurale, il s’établit à 211 € du m² dans l’aire d’attraction de Paris. Et c’est encore plus dans plusieurs grandes aires de province comme Marseille (236) ou Montpellier (249).


Alors qu’à qualité constante les prix de construction varient finalement peu d’un territoire à l’autre, il n’en va pas de même des charges foncières qui s’échelonnent selon les localisations entre 15 et plus de 50% du prix de sortie des biens immobiliers. En outre, en dix ans, les prix des terrains ont fortement augmenté partout en France. De 28% en Bourgogne-Franche-Comté, qui affiche la hausse la plus modeste, à 77% en Normandie, en passant par 51% en Île-de-France quand les revenus des ménages se sont élevés de 18% sur la même période. La flambée peut être d’une extrême brutalité. En 2020, les prix des terrains de l’aire d’attraction du Mans ont ainsi flambé de 32% sur une seule année de 24% à Lille ou de 23% à La Roche-Sur-Yon.


Le foncier est bien le réacteur principal de la flambée immobilière. Des prix qui découragent les futurs acquéreurs ou qui disqualifient des programmes immobiliers faute de rentabilité suffisante. Bien entendu, il est possible pour un logement individuel de jouer sur la taille des terrains pour alléger la facture, mais cela a ses limites.


Des réticences locales à la construction neuve


De même, la verticalité, permet de diluer la charge foncière et maximise la rentabilité immobilière, mais là on se heurte au second grand frein au développement de l’offre de logements : les réticences locales à la construction neuve, synonyme de densification. L’opposition est double. Elle vient à la fois des populations locales et des élus, au-delà même de leurs volontés de complaire à leur électorat.


Côté population, les origines de l’opposition à une densification supplémentaire sont multiples : crainte de voir son environnement immédiat se dégrader, volonté de préserver son entre-soi, préoccupation environnementale, le bâti étant souvent perçu comme anti-écologique et enfin inquiétude sur la valorisation de son patrimoine, surtout s’il s’agit de construction de logements sociaux. Quant à la surélévation du bâti existant, il se heurte en plus au mode de détention des immeubles. La plupart des projets sont effectivement portés par des monopropriétaires. Or, avec environ 28% des logements en copropriété, taux bien plus prononcés dans les grandes métropoles, les barrières à la surélévation sont importantes. Les attentes de la population influencent nécessairement les décisions des élus locaux. C’est l’image du « maire bâtisseur » qui bétonne, battu ou mis en difficultés lors d’élection par des candidats qui demandent l’arrêt des constructions.


Mais il y a aussi un aspect purement financier. La suppression de la taxe d’habitation a été compensée à l’euro près par l’État sur le parc existant, mais a réduit les recettes fiscales adossées à chaque nouveau logement neuf. Compliquant l’équation de financement des infrastructures nécessaires (transports, équipements, enseignement, etc.).


In fine, ce constat cru s’impose : le rythme de construction actuel ne suffit pas à satisfaire les besoins de logements et à court terme le déficit ne peut que s’accroître.


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