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C’est un sacré pavé dans la marre. Au moment où certains parlementaires et professionnels de l’immobilier exhortent le Haut Conseil de Stabilité Financière d’assouplir ses règles prudentielles en matière de distribution de crédits à l’habitat, la Banque de France met en garde contre le gonflement excessif de la dette immobilière des Français.


Et en effet, l’endettement total des ménages culmine désormais à près de 1 750 milliards d’euros et représente près de 100% de leurs revenus. Un taux certes légèrement en baisse depuis fin 2022 mais qui a explosé sur les 25 dernières années. L’endettement immobilier en est le principal coupable et il a beau avoir freiné ces derniers mois, il a progressé de façon spectaculaire.


La dette immobilière, stricto sensu, a ainsi bondi de 400 à 1 400 milliards d’euros en moins de 20 ans, soit quasiment une multiplication par 4. La proportion des ménages endettés étant relativement stable depuis plusieurs années, le nombre d’emprunteurs progresse peu ou prou au rythme de la démographie, légèrement plus rapidement dans les faits compte tenu de la diminution de la taille des foyers. L’effet volume est donc faible et ne peut expliquer l’emballement de l’endettement qui n’est rien d’autre que la marque de la flambée des montants empruntés par emprunteur. La situation française est très singulière en Europe.


1- Des quatre principales économies de l’UE, c’est en France que l’endettement immobilier médian des ménages est le plus haut en valeurs absolue. Il est à un niveau plus modéré en Allemagne, en Italie et c’est en Espagne qu’il est le plus bas.


2- 2- La France est le seul pays où le ratio « dettes/revenus » a augmenté entre 2017 et 2021, et fortement, alors que ce ratio a eu plutôt tendance à se stabiliser voire à se contracter dans les pays voisins.


3- Et enfin, 3 – Le montant annuel des remboursements des emprunts rapproché à l’ensemble des revenus annuels est en moyenne en France plus élevé qu’ailleurs.


Certes en face il y a un actif dont la valeur a progressé mais le marché s’est grippé et les prix reculent. Cette singularité de la France se situe au carrefour de trois tendances : sur longue période, les prix de l’immobilier y ont plus augmenté que dans les pays voisins. Que ce soit l’Allemagne par exemple dont le cycle de hausse a commencé beaucoup plus tard ou l’Espagne qui a vécu un véritable krach immobilier consécutif à la grande récession de 2008-2009, prolongé des crises à répétition qui ont suivi.
Cette flambée s’est fait ensuite en totale déconnection de l’évolution du revenu des Français, si bien que le nombre d’années de revenu nécessaire pour acquérir un logement a explosé rendant le recours à l’emprunt un passage quasi-obligé et pour des montants et des durées de plus en plus importants.


Enfin, si les Français, quel que soit leur niveau de revenu, se sont davantage endettés que leurs voisins pour acheter de la pierre, la tendance a été plus marquée pour les hauts revenus. C’est un trait spécifique à l’Hexagone, l’endettement est plus concentré en haut de l’échelle alors qu’il est mieux réparti dans la population dans les autres pays comme l’Allemagne.


Les conséquences de ces grandes tendances sont de deux ordres : pour les emprunteurs dont les revenus se situent dans le quart inférieur de la distribution, le service de la dette, bien compris comme les montants à rembourser et les charges d’intérêt à verser chaque mois représentent 25% de leurs ressources financières avant impôts et cotisations sociales. En net c’est donc sensiblement plus. Un niveau comparable à celui des Espagnols certes, mais avec une dynamique différente, le taux d’effort diminuant de l’autre côté des Pyrénées pour les moins favorisés, alors qu’il s’intensifie en France.


Le reste à vivre est raboté, le risque de fragilisation financière augmente et avec lui celui du surendettement. Quant à la hausse de l’encours de la dette immobilière en haut de la pyramide de revenus, elle coïncide avec la concentration de plus en plus forte du patrimoine immobilier, la constitution d’une retraite par capitalisation via la multipropriété qui ne porte pas son nom, une reproduction, voire une aggravation des inégalités spécifique à la France. La France accroc et championne d’Europe de la dette immobilière, choisi en haut de l’échelle sociale, mais subi et risqué pour la France dite moyenne.


Publié le vendredi 3 mai 2024 . 4 min. 07

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