Le gouvernement encourage la hausse des prix immobiliers

Xerfi Canal TV présente l'analyse d'Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision de Xerfi

La relance de l’immobilier peut-elle faire changer d’orbite la croissance française ? A court terme, c’est presque certain ! Il faut d’abord disposer de quelques données de cadrage pour mieux comprendre pourquoi : la dépense en logement des ménages (dépenses courantes et investissement), c’est environ 469 milliards d’euros, soit 21,5% du PIB. Quelques milliards en plus ou en moins et c’est quelques points de croissance en plus ou en moins. Et jusqu’à présent c’est en moins : la seule composante « investissement logement des ménages » a reculé de près de 8% ces deux dernières années et directement ôté un demi-point de croissance à la France qui du coup avance au ralenti.

Pas de doute c’est bien le talon d’Achille de la reprise.Pour relancer la machine il n’y a pas 36 solutions. Il faut que les acteurs de l’immobilier anticipent une remontée des prix et c’est bien pour ça que le gouvernement a pris un virage à 180 degrés : après avoir affiché sa volonté de faire baisser les prix de l’immobilier (ce qui s’est matérialisée par l’adoption de la loi ALUR avec l’encadrement des loyers), l’exécutif a totalement viré de bord et annoncé un train de mesures capable de réamorcer la pompe des prix dans le neuf (comme dans l’ancien). Et à juste cause : pas de hausse des mises en chantier durables sans hausse des prix. Certes, les deux courbes ne sont pas parfaitement synchrones et elles peuvent s’écarter l’une de l’autre par moment comme en 2013, mais la filiation sur long terme est avérée. C’est simple, quand les prix montent, l’offre de construction augmente aussi car il devient de plus en plus intéressant pour les constructeurs de bâtir, plus précisément l’écart entre le prix de vente et le cout de construction s’accroit, la marge devient donc plus confortable. Coté demande, c’est paradoxale mais cela fonctionne dans le même sens.

Tout simplement, les ménages déduisent la hausse des prix de la plus-value future qu’ils vont pouvoir réaliser en vendant plus cher. Offre et demande renforce alors la tendance haussière. Or quand la construction redécolle, cela se traduit ipso facto sur le marché du travail par des créations d’emplois. Selon les calculs de Thomas Grejbine du Cepii, une hausse des prix de l’immobilier de 1% se traduit par une hausse de l’emploi de 0,6% dans la construction et à une augmentation de 0,15% de l’emploi total. C’est bien entendu une stratégie payante dans pour inverser la courbe du chômage. Et c’est bien parce que la construction irradie l’ensemble de l’économie que son impact sur la croissance est si important : en amont il y a la filière des matériaux de construction, les fabricants d’équipements électriques, d’engins de chantier, bref une part importante de l’industrie manufacturière auquel il faut ajouter une partie de la finance celle liée liée au financement des projets immobiliers : banques, courtiers immobiliers, Caisse des dépôts et consignation pour le logement social, assureurs, tous (et la liste n’est pas exhaustive) sont totalement ou en partie accrochés à la conjoncture immobilière et il faudrait encore ajouter les professionnels (fabricants et distributeurs) de l’équipement du logement. En fait, la liste des secteurs industriels étroitement liés à l’état de santé de la construction est longue.

Il ne faut pas croire que seule la construction neuve à un impact positif. La bonne marche des affaires dans l’immobilier ancien a aussi un effet multiplicateur. Notamment via les effets de richesse qui stimulent la consommation. Certes, ils sont en France moins puissants que dans les pays anglo-saxons mais ils existent bel et bien. Cerise sur le gâteau, la construction neuve, via la TVA, et les transactions dans l’ancien, via les droits de mutation, participent aussi à l’équilibre budgétaire. A court terme, un boum de l’immobilier et l’élément clé pour provoquer un choc de croissance. A long terme, on le sait, le maintien à haut niveau des prix de l’immobilier n’est pas forcément favorable ni à notre compétitivité, ni à la stabilité financière. Mais le long terme est rarement le temps du politique.

Alexandre Mirlicourtois, Le gouvernement encourage la hausse des prix immobiliers, une vidéo Xerfi Canal TV