L'immobilier cher : atout ou boulet pour l'économie ?

Xerfi Canal présente l'analyse d'Alexandre Mirlicourtois, directeur des études de Xerfi

Rarement, les Français n’ont ressenti autant de difficultés liées au logement. Interrogés par TNS Sofres au printemps 2011, près de 3 Français sur 4, (76% exactement) déclarent que les dépenses consacrées au logement constituent une lourde charge. Pire, parmi eux 33% estiment que c’est une charge trop importante, donc une charge à laquelle ils peuvent avoir du mal à faire face. En fait seule une minorité, 20%, juge leurs dépenses consacrées au logement comme pas importantes. Ce sondage montre bien que l’alourdissement du budget logement est de plus en plus mal vécu par les Français. Mais comment pourrait-il en être autrement ? En une quinzaine d’années les prix des logements ont été multipliés par 2,6 dans notre pays. Une hausse générale, mais plus intense à Paris. Dans la capitale, les prix ont été multipliés par 3,5. La province a suivi le rythme ou presque. Malgré un léger accroc en fin de période, le bilan sur les 15 dernières années ne souffre d’aucune contestation avec des prix en hausse de 150%. 150%, c’est quand même une hausse annuelle moyenne de 6,4%. Cette envolée des prix de l’immobilier ne serait pas un problème si les revenus des ménages avaient suivi la même tendance. Or le fossé ne cesse de se creuser. Le prix d’un logement représente environ 4,5 années de revenus. 4,5 années de revenus c’est une vie d’épargne. Surtout, cela marque une rupture profonde avec la moyenne de longue période qui est inférieure à 3 années. Cette approche par le prix du logement est cependant trop réductrice. Il faut passer à un indicateur plus large, celui des dépenses courantes. Cet indicateur mesure ce que les ménages consacrent à l’usage courant de leur logement. Ces dépenses couvrent, les loyers des locataires mais aussi les loyers imputés des propriétaires. La notion de « loyer imputé » recouvre le service de location que se rendent à eux-mêmes les propriétaires de leur logement. Pour faire bref, les loyers que les propriétaires auraient à payer s'ils étaient locataires du logement qu'ils habitent. Symétriquement, le ménage se voit attribuer ce même loyer au titre d’un revenu, de sorte que, de manière comptable, l’opération est neutre. Alors, comme vous pouvez le voir, avec 71% des dépenses courantes, les loyers constituent le poste essentiel des dépenses courantes de logement. Mais encore faut-il ajouter, les dépenses d’énergie et d’eau qui comptent pour 18% de la facture totale auxquelles viennent s’additionner les charges : charges de copropriété, assurances multirisque habitation, petits travaux d’entretien, etc. Ensemble cela représente une enveloppe de 9 800 euros. 9 800 euros c’est 28% du revenu moyen qui est de 35 000 euros. C’est surtout plus du tiers du revenu médian qui s’élève à 29 000 euros. Est-ce beaucoup ? C’est en tout cas beaucoup plus qu’au milieu des années des années 80 ou même qu’au début des années 2000 car la tendance est au gonflement de ce poste. Même si on retire les aides versés aux ménages, aides qui financent une partie des dépenses courantes, le logement absorbe près de 22% du revenu disponible brut aujourd’hui contre à peine plus de 17% en 1984. 22% c’est deux fois plus que l’alimentation ou les transports. Et l’effort s’accroit. Et il s’accroit de façon plus intense en France que dans les autres pays européens. D’après les données d’Eurostat, les prix sont en France supérieurs de 15% environ à la moyenne européenne. Il n’y a là rien d’anormal. Les prix sont plus élevés dans les pays européens où le niveau de vie est plus élevé. Cela se vérifie bien sûr pour le logement. Ainsi les niveaux de prix des dépenses liées au logement en France équivalent à 127% de la moyenne européenne. Ce qui est beaucoup moins normal c’est que le prix du logement soit en France nettement supérieur à celui des pays voisins de la zone euro, de taille et de niveau de vie comparable. La France est à 127 contre 110 en Allemagne, 104 en Italie et 103 en Espagne. C’est là un différentiel qui explique, en partie, les différences de pouvoir d’achat et de compétitivité entre Allemands et Français. Les comparaisons avec l'Allemagne reviennent régulièrement dans les débats politiques en France. Notamment en ce qui concerne les salaires et le coût du travail, comme on l'a vu ces dernières semaines, le « modèle » allemand étant notamment cité comme exemple en matière de compétitivité. Mais la faiblesse du cout du logement fait partie intégrante de l’écosystème allemand. La modération salariale est plus facile à mettre en œuvre dans un pays quand l’évolution du coût du logement est maitrisée et n’entame pas trop le budget des salariés. Se loger coute cher en France. Pour les ménages c’est autant de budget en moins à consacrer aux autres achats ce qui réduit mécaniquement l’espace arbitrable de leur consommation. Et la question peut être posée : l’allocation des revenus est-elle optimale ? Pour les entreprises, des prix de l’immobilier trop hauts pèsent sur leur compétitivité. Et finalement c’est notre potentiel de croissance qui est entamé. La France a un choix fondamental. Soit la valorisation du patrimoine immobilier poursuit sur sa lancée. C’est le choix réalisé par les pays avancés dont le modèle de développement est basé sur la consommation, l’endettement et la finance. C'est-à-dire les globalo-financiers. Soit la France veut redevenir un pays doté d’une industrie forte et tournée vers l’extérieur. L’objectif numéro un de la politique du logement serait donc de faire baisser le prix de l’immobilier. Surtout, en zone urbaine.  Que ce soit le prix au mètre carré ou le montant des loyers. Comment y parvenir ? D’abord, en pratiquant une politique de l’offre. C’est-à-dire en retrouvant un rythme de construction d’au moins 500 000 logements par an. 500 000 logements c’est près de 100 000 mises en chantier de plus qu’en 2011 pourtant une bonne année.

Alexandre Mirlicourtois, L’immobilier cher : atout ou boulet pour l’économie ?, une vidéo Xerfi Canal.