Baromètre 2015 du coût fiscal immobilier des entreprises : les loyers réels baissent, les taxes augmentent !

Xerfi Canal TV a reçu Pascal Martinet, directeur des activités fiscales chez Alma Consulting Group. Dans cette émission, Pascal Martinet nous présente les principales conclusions et résultats de l'édition 2015 du Baromètre du coût fiscal immobilier des entreprises publié par Alma Consulting Group. 

Une interview menée par Thibault Lieurade.

"Quel est le principal enseignement du cru 2015 de ce Baromètre ?

Eh bien en 2015, les loyers réels baissent, mais les taxes augmentent ! La hausse de la pression fiscale locale que nous annoncions dès l’année dernière, après deux années d’accalmie, s’est bel et bien réalisée. Le coût fiscal médian d’un immeuble de bureaux augmente de 2,7 % en 2015, et même de 5,2 % sur la 1ère couronne d’Ile-de-France,  pour s’établir respectivement à 38 €/m2/an en région, 60 €/m2 en 1ère et 2e couronnes, 77 €/m2 sur Paris et 81 €/m2 sur la seule 1ère couronne.

Au-delà ce de ce coût médian, quels autres constats se dégagent ?

4 constats principaux se dégagent :
1°) L’amplitude du coût fiscal ne cesse de se creuser, pour atteindre un coefficient de 7,5 au sein même des grandes villes : de 20 €/m2 à Metz à 150 €/m2 sur les Champs-Elysées.
2°)  Une implantation en 1ère couronne s’avère plus coûteuse qu’à Paris (hors Quartier central des affaires). Face à ces hausses fiscales, les entreprises peuvent donc déménager pour en réduire le coût, et/ou en profiter pour optimiser leurs loyers et leurs autres charges immobilières.
3°)  si les loyers réels sont en baisse, les propriétaires consentent des avantages commerciaux élevés – en termes de franchise de loyer ou de participation aux travaux (en moyenne 2 mois par année d’engagement) –  pour maintenir des loyers faciaux stables.
4°)  Enfin, selon la localisation, les taxes représentent entre 9 et 18 % du coût global immobilier.

Et pour l’immobilier en Ile-de-France ? Quels sont les enseignements du baromètre ?

En Ile-de-France, le poids des taxes peut atteindre, voire dépasser celui des charges d’exploitation (sécurité, eau, propreté, déchets, énergie …), lesquelles sont globalement également en hausse, tandis que les autres charges de services et d’équipements (accueil, courrier, téléphonie …) sont plutôt en diminution.
Ainsi à Paris, dans le Quartier Central des Affaires, le coût global d’un immeuble de bureaux a allègrement dépassé la barre des 1000 €/m2 !
Conséquence directe,  plus on se rapproche de Paris, plus la surface nette par occupant diminue. Elle oscille à Paris entre 6 et 9 m2 par poste de travail, les espaces dits conviviaux prenant de plus en plus le pas sur les espaces individuels.

La localisation géographique a donc une incidence très forte sur le loyer, mais également sur les taxes.

Absolument. A titre d’exemple, le coût fiscal immobilier médian  d’un immeuble de bureaux de 1900 m2, doté d’une trentaine de places de parkings, s’élève  à 72 K€ par an en région et 114 en Ile-de-France. A Paris, le coût grimpe à 146 K€, jusqu’à doubler à 285 K€ sur les Champs-Elysées, en raison de valeurs locatives fiscales beaucoup plus élevées sur ces secteurs, ainsi que du rajout d’une taxe annuelle sur les bureaux spécifique à l’Ile-de-France, à laquelle la loi de finances 2015 a adjoint une taxe additionnelle sur les parkings, destinée au financement du Grand Paris.

Cette évolution n’est-elle pas en contradiction avec la volonté de réduction des prélèvements sur les entreprises ?

Si le président de la République semble désormais désireux d’entrer dans une phase d’allègement de la pression fiscale à compter de 2015, pour les ménages comme pour les entreprises, on peut néanmoins se rappeler que les dernières loi de finances 2015 et loi de finances rectificative 2014 nous ont récemment délivré une centaine de mesures fiscales, dont une vingtaine en matière d’impôts locaux, telles que la taxe annuelle sur les stationnements, les majorations de la taxe foncière sur les terrains à bâtir, de la taxe sur les surfaces commerciales, du taux de taxe d’habitation sur les résidences secondaires, ou encore le renforcement de la taxe sur les friches commerciales instaurée à Paris à compter de 2015… 

Il y a donc un décalage entre la parole et les actes ?

On assiste en fait à une forme d’injonction, si ce n’est contradictoire, du moins paradoxale, entre une volonté affichée de l’Etat d’absence de nouvelle hausse des prélèvements et une réalité locale contrainte à l’augmentation des impôts, faute de diminution suffisante des dépenses de fonctionnement des collectivités. Toutes les taxes locales s’inscrivent en augmentation sur 2015, pour les ménages comme pour les entreprises, avec certes de fortes disparités entre les territoires, l’augmentation s’élevant même à 15 % en région sur la période 2011-2015, la hausse étant en revanche « limitée » à 10 % pour Paris et l’Ile-de-France, sur la même période 2011-2015.

Pouvez-vous nous donner quelques exemples de ces augmentations ?

Parmi les coûts fiscaux qui évoluent le plus fortement, citons en région : Lyon et Bordeaux ; en Ile-de-France : Colombes, Clichy et Neuilly/Levallois ; sur Paris : le 9e arrondissement et les Champs-Elysées.
Aux extrémités des plus faibles et plus forts coûts fiscaux immobiliers, figurent parmi les grandes villes de France :  Metz et Nîmes ; pour l’Ile-de France : Ermont dans le 95 et Clichy dans le 92– Le Val d’Oise et les Yvelines restent les départements les moins chers, face à la Seine-Saint-Denis et aux Hauts-de-Seine réunis pour connaître les coûts les plus élevés – pour Paris, le 4e arrondissement et les Champs-Elysées.

Pascal Martinet, Baromètre 2015 du coût fiscal immobilier des entreprises : les loyers réels baissent, les taxes augmentent !, une vidéo Xerfi Canal TV