L'attractivité du logement intermédiaire à l'horizon 2023

Le logement intermédiaire n’a jamais été aussi attractif. Et il continuera d’être soutenu par les pouvoirs publics dans les prochaines années tant il répond à la complexité des parcours résidentiels des Français en zone tendue. Un contexte qui attire de nouveaux intervenants sur le marché, comme en témoignent les créations de filiales dédiées par les bailleurs sociaux Dynacité et Erilia, alors même que les deux leaders – CDC Habitat et In’li – ont conforté leur position en 2020 par des commandes massives aux promoteurs mis en difficultés par la crise. Toutefois, cela n’a pas suffi à dynamiser franchement le marché : le nombre de logements intermédiaires livrés n’a en effet progressé que de 1,2% par rapport à 2019. La mise à l’arrêt des chantiers au début du 1er confinement et la reprise en mode dégradé ont pesé sur les livraisons annuelles. La performance reste toutefois remarquable compte tenu de la dégradation de l’ensemble de la construction en 2020.

Si l’offre se développe et se structure petit à petit, ce mouvement pourrait se heurter à deux obstacles de taille :

• D’abord, l’attentisme des collectivités locales. Les élections municipales ne sont en général pas favorables au lancement de nouveaux projets de construction… et 2020 n’a pas dérogé à la règle. Les autorisations de construire ont ainsi reculé de 15% l’année dernière, ce qui n’augure rien de bon pour les toutes prochaines années concernant chiffres des livraisons de logements intermédiaires.

• Autre obstacle : la réglementation. Des autorisations pourraient être bloquées du fait de la refonte en cours et à venir des politiques d’urbanisme. Et c’est bien la lutte contre l’artificialisation de sols et l’étalement urbain, avec hier la loi ELAN et demain la possible mise en œuvre des propositions de la Convention citoyenne pour le climat, qui pourraient rendre moins attractif le logement intermédiaire pour les investisseurs. Avec pour corollaire, une flambée des prix du foncier ce qui ne manquerait pas de complexifier l’équation financière des programmes… car les programmes doivent respecter des contraintes techniques fortes, à savoir une implantation dans les zones les plus tendues, essentiellement l’Île-de-France, et des loyers et prix de vente à l’accession plafonnés.

Si les acteurs du logement locatif intermédiaire dédient une grande partie de leurs ressources à l’extension des parcs, ils investissent également, parfois à titre expérimental, dans la diversification de leur offre. C’est le cas par exemple des résidences gérées en coliving, segment très en vogue actuellement, qui économise des ressources foncières en intégrant des espaces partagés entre les différents occupants. In’li a déjà noué deux partenariats avec des acteurs de ce domaine. Au-delà, des initiatives fleurissent pour un meilleur accès à la propriété de logements abordables :

• Citons le démembrement qui constitue un mode alternatif de financement de l’immobilier permettant le bouclage financier d’opérations dans des zones où le coût du foncier est très élevé. À ce sujet, la ville de Paris a créé un organisme de foncier solidaire (ou OFS) afin de proposer aux Parisiens l’acquisition de logements à la moitié de leur valeur du marché.

• In’li de son côté a lancé une offre de leasing immobilier en novembre 2020 et ambitionne de vendre 1 000 logements par an via ce système.

Néanmoins des efforts de communication devront obligatoirement être consentis, puisqu’à ce jour seule la moitié des locataires est au fait de la possibilité d’acheter un logement social ou intermédiaire.