La filière de l'immobilier de tourisme

L’immobilier de tourisme connaît un nouvel élan après des années d’accalmie. La fréquentation des hébergements touristiques a atteint de nouveaux records en 2018, avec plus de 214 millions de nuitées dans les hôtels, 74 millions dans les résidences de tourisme et 25 millions dans les villages de vacances. La dynamique devrait se poursuivre d’ici 2022 selon l’étude Xerfi-France, entraînant une hausse des besoins de construction. Les gestionnaires de ces biens immobiliers doivent non seulement rééquilibrer une offre d’hébergements insuffisamment pourvue dans certaines régions, mais aussi répondre aux nouvelles attentes des vacanciers en matière d’espace et de lieux d’échanges. Côté investisseurs, les particuliers se réintéressent à ce type d’actifs, l’un des rares conciliant défiscalisation et loisirs. Les institutionnels font également leur retour, attirés par de belles opportunités d’investissement.

Pour les promoteurs, le retour des institutionnels se révèle une opportunité pour vendre en bloc et donc limiter les frais de commercialisation et de gestion locative. En revanche, cette évolution n’est pas sans impact sur les gestionnaires dont certains sont aussi promoteurs. Très soucieux de la solidité financière de leurs partenaires, les investisseurs institutionnels privilégient en effet quasi systématiquement des exploitants dotés d’un solide savoir-faire, financièrement sains et reconnus. C’est donc logiquement les leaders qui tirent leur épingle du jeu comme Pierre & Vacances, Club Méditerranée ou Odalys, ce qui devrait au passage accélérer les rapprochements entre ces poids lourds. De nombreux projets sortent également de terre, en particulier dans les stations huppées des Alpes, où le promoteur-constructeur MGM vient d’inaugurer des résidences 5 étoiles et en prévoit 3 autres en 2019. Les grands noms de l’hébergement touristique ne sont pas en reste, notamment le Club Méditerranée qui compte ouvrir 1 à 2 nouveaux villages par an en France, dont la moitié à la montagne. En outre, si les relations entre gestionnaires de résidences et promoteurs se sont pacifiées, ces derniers doivent tout de même composer avec de puissants commercialisateurs mais aussi et surtout avec la plus grande implication des collectivités dans le développement touristique.

On comprend alors que les logiques partenariales sont au cœur de la dynamique de développement des promoteurs et gestionnaires. Les collectivités locales constituent en effet un allié stratégique compte tenu de leur connaissance des territoires, de leurs réserves foncières et de leur rôle désormais central dans le processus décisionnel des projets d’investissement. Il s’agit surtout pour les promoteurs de se rapprocher des collectivités locales et de conduire des stratégies de placement de leurs programmes auprès des gestionnaires. Autre axe de développement : la montée en gamme et la transformation des résidences en véritables destinations touristiques. Cette mutation se révèle en effet indispensable pour limiter la saisonnalité propre à l’activité, repenser l’offre pour la rendre plus attractive et séduire la clientèle internationale.