Ce n'est pas la hausse des taux qui va freiner le marché immobilier

C’est implacable, d’ailleurs le nombre de prêts accordés s’est déjà effondré, les montants empruntés aussi passant, hors renégociations, de plus de 22 milliards en mai 2022 à 13 en janvier dernier. Les mutations dans l’ancien ont suivi et sont également en repli. Quant aux prix, qui réagissent toujours avec décalage, ils continuent certes de progresser et ont même atteint un sommet historique au 3e trimestre de l’année dernière. Mais le diable se cache dans le détail. En glissement sur un an, l’augmentation s’épuise peu à peu, signe qu’un ajustement est en cours.

La séquence est donc parfaitement respectée, la conclusion s’impose d’elle-même : le marché de l’immobilier est miné par la hausse du coût de l’argent. Pourtant, au-delà des apparences, les taux ont tout du faux coupable. Et aussi paradoxal que cela puisse paraître, ils ne sont pas aujourd’hui un frein au marché immobilier, bien au contraire. Explications. L’augmentation du coût des emprunts immobiliers est désormais bien enclenchée. À près de 2,6% en moyenne en janvier dernier, ils ont doublé en moins d’un an. C’est la répercussion du durcissement de la politique monétaire de la BCE sur les taux souverains à long terme qui guident l’évolution des taux des crédits à l’habitat.

Le problème du taux d’usure

Cette violente poussée des taux d’emprunt doit être abordée selon 3 dimensions.

La première, sa répercussion sur le taux d’usure, celui qui fixe le taux maximal auquel il est possible d’emprunter sur vingt ans ou plus pour acheter un logement. Jusqu’à peu, la Banque de France le déterminait chaque trimestre en faisant la moyenne des taux pratiqués par les banques les trois mois précédents, puis la majorait d’un tiers. Au 1er janvier dernier, il a été de la sorte fixé à 3,57%. Obligation donc est fait au banquier à veiller à ce que le taux annuel effectif global (le TAEG) qui couvre l’ensemble des coûts des crédits, c’est-à-dire le taux nominal proposé par la banque, mais aussi le coût des assurances et garanties obligatoires, les frais de dossiers et les commissions des intermédiaires, soit inférieur au taux d’usure.

Là où le bât blesse, c’est le contexte actuel de hausse rapide des taux. Le mode de calcul de l’usure continuait à tenir compte des taux pratiqués le trimestre précédent et fixait un plafond qui ne correspondait plus à la réalité du marché et excluait de facto certains profils à qui il n’était plus possible de sortir un TAEG réglementaire compte tenu de leur profil de risque. C’est l’un des éléments explicatifs du reflux du nombre de prêts, et c’est bien pourquoi à partir du 1er février dernier à titre exceptionnel, la fréquence de révision du taux d’usure est passée en mensuel et ce dernier a été poussé à 3,79% en février dernier. La hausse induite des taux hypothécaires devrait en fait permettre à court terme de fluidifier l’accès au crédit, en permettant aux dossiers les plus délicats d’être validés.

Le trio inflation-revenu-taux d’intérêt

La deuxième dimension est simplement liée à l’anticipation de la poursuite de la hausse des taux qui va pousser certains acheteurs à précipiter la concrétisation de leurs projets afin de bénéficier des derniers taux bas.

Reste la dernière dimension : le trio inflation-revenu-taux d’intérêt. Si, en lien avec l’inflation, les revenus viennent à augmenter plus rapidement que les taux du crédit à l’habitat alors le ratio dette/revenu s’allège mécaniquement et les remboursements se font de plus en plus facilement. C’est la France des années 1970 jusqu’au début des années 1980. Un ménage pouvait accepter un taux d’effort (c’est-à-dire le montant de la mensualité à rembourser rapporté au revenu) en début de prêt très élevé puisque la croissance de ses ressources indexée sur l’inflation le réduisait très rapidement. Un taux d’effort initial de 40% passe à 23% au bout de 5 années, tombe à 13% après 10 ans, et 7 après 15, soit 3 fois rien si les revenus progressent de 12% en moyenne l’an. Or, c’est exactement le taux de croissance annuel moyen du revenu disponible brute par ménage sur la période 1970-1983. Une période où dynamisme des ventes et taux d’intérêt élevé n’étaient pas contradictoires. Sans être revenue à cette situation exceptionnelle, l’accélération de l’inflation a entrainé celle des salaires dont le taux de croissance se situe jusqu’à maintenant au-dessus des taux des crédits immobiliers. Mais cette parenthèse va maintenant se refermer, entrainant un retour aux fondamentaux dégradés.

Quoiqu’il en soit, ce n’est pas la hausse des taux qui aura été responsable de l’inflexion du marché immobilier, mais bien plus un facteur technique, le rationnement du crédit induit par l’inertie du taux d’usure, ensuite la dégradation de la conjoncture et la déconnexion ahurissante entre les prix des logements et le revenu des ménages.