Chute des rendements : vers une crise du marché immobilier locatif

Une crise majeure du marché locatif est en gestation avec en son cœur la chute des rendements locatifs.

Les loyers ne suivent pas les prix d’acquisition et les charges

En cause, l’évolution des prix d’acquisition dans l’ancien comme dans le neuf qui après avoir marqué une pause se sont à nouveau envolés à partir de 2017. En dépit de l’accalmie des prix prévue cette année dans l’ancien, l’évolution des coûts de construction et du prix du foncier laissent peu d’espoir d’une inversion de tendance dans le neuf.

En face, les loyers ne suivent pas, portant un rude coup à la rentabilité. En cause, leur encadrement « soft » depuis le début des années 1980 : la fixation des loyers est certes généralement libre ou presque en début de bail (exceptées dans quelques grandes villes comme Paris, Lille ou Lyon), mais leur évolution annuelle est ensuite strictement encadrée par celle d’un indice proche par construction de l’indice des prix : l’indice de révision des loyers a ainsi progressé de 26% sur les 20 dernières années quand le prix des logements s’est accru de 68%.

Aggravant la situation s’ajoutent des charges d’entretien en forte progression, le coût des mises aux normes dans le cadre de la loi Climat et Résilience qui va s’étendre à de plus en plus de biens, une fiscalité qui s’est durcie, subissant le double effet de la mise en place de l’impôt sur la fortune immobilière au 1er janvier 2018 et de la flambée de la taxe foncière.

Les rendements locatifs s’affaiblissent donc continument avec un impact d’autant plus violent qu’il n’est plus cette fois-ci compensé parce ce qui a été au cœur de la rentabilité de l’investissement locatif ces dernières années combinant : un effet de levier surpuissant de super plus-values réalisées au moment de la revente et le « booster » fiscal pour le neuf. Parce que les taux d’intérêt sont remontés et que les conditions d’accès au crédit se sont durcies, parce que les perspectives de prix de l’ancien se sont assombries, parce que les avantages fiscaux du Pinel ont été réduits.

Loi anti-squat : 0,001% du problème sur le marché locatif

À la liste déjà longue des freins au marché s’ajoute la crainte des contentieux locatifs en général, des impayés en particulier. Déjà, avant la crise de la Covid, les propriétaires avaient engagé pas moins de 145 200 procédures devant les tribunaux pour non-paiement de loyers selon les chiffres du ministère de la Justice. Rapporté au parc locatif, cela concerne 1,2% des baux. Encore faut-il ajouter à ces chiffres les situations d’impayés qui n’arrivent pas devant la justice, soit que le locataire indélicat ait quitté les lieux sans laisser d’adresse ou que lasse le propriétaire abandonne les loyers impayés contre le départ de l’occupant. Le taux d’impayés est donc vraisemblablement structurellement deux fois plus élevé. Toutefois, le retour de l’inflation, l’explosion des charges locatives liées à l’énergie amplifie actuellement le phénomène et la barre des 3% d’impayés aurait été franchie selon certains professionnels. La coupe est pleine et le risque majeur est bien celui de l’effondrement de l’investissement locatif. Les données montrent déjà un décrochage assez marqué de l’offre de logements locatifs depuis son point haut de 2017, comme en atteste l’évolution du nombre de locataires dont le bailleur est une personne physique. De surcroît, ce décrochage s’est accentué en 2022 à en croire le repli des ventes de logements à investisseurs l’année dernière.

Les ménages se détournent visiblement depuis peu de l’investissement locatif et 2023 s’inscrira dans le sillage des 5 dernières années à en croire les réservations de logements faites par les investisseurs particuliers.

Et il faut mettre en plus dans l’équation le retrait du marché locatif des « passoires thermiques » des propriétaires-bailleurs qui n’auront pas les moyens de régler la facture de la remise aux normes malgré les aides. Selon un sondage mené par la Fédération nationale de l’Immobilier dans le parc que ses adhérents administrent, 26% de leurs clients bailleurs propriétaires de « passoires énergétiques » envisagent de les vendre plutôt que de les rénover avant de les relouer. Plus de 410 000 logements seraient ainsi susceptibles d’être retirés du marché de la location. Cela ne peut qu’aggraver la crise du logement, car plus que le parc social, c’est bien l’extension du parc locatif privé qui sur les 15 dernières années a permis de satisfaire la demande locative.

Alors certes, une nouvelle loi « anti-squat » a récemment été adoptée par l’Assemblée nationale pour inciter les propriétaires bailleurs à rester actifs sur le marché du locatif en protégeant notamment mieux leurs biens contre toute occupation illicite. Mais cela concerne moins de 200 personnes alors que la France compte 17,6 millions de propriétaires. Ce n’est finalement que 0,001% du problème.