Immobilier : ces investisseurs et ces segments qui résistent très bien à la crise

Au moment où les prix baissent, où la hausse des loyers est plafonnée, où les coûts d’entretien-rénovation et la taxe foncière explosent, les investisseurs-propriétaires sont étrillés. Pas tous ! Certains sont et seront épargnés, voire gagnants. Il faut garder en tête trois points fondamentaux :

1. Les tendances à long terme. Le recul des prix est récent sauf à Paris où le marché est grippé depuis la fin 2020. Les rendements locatifs ont peut-être déçu selon les endroits, en revanche, les espoirs de plus-values se sont bien matérialisés un peu partout sur le territoire. Avec un peu de recul temporel sur les 10-20 dernières années, les investisseurs-propriétaires sortent massivement gagnants. En revanche, le problème se pose pour ceux qui sont entrés récemment sur le marché avec des risques de reventes à perte.
2. Deuxième élément à intégrer : le marché de l’immobilier n’est pas singulier mais pluriel, constitué de nombreux sous-segments où s'entrecroisent la localisation du bien, le type de bien, sa taille, son niveau de gamme et, pour finir, sa destination.
3. L’évolution des conditions de financement est le 3ème paramètre de l’équation. Avec la remontée des taux des crédits à l’habitat, de nombreux dossiers ne passent plus, et la production de crédit touche le fond, tombant en septembre dernier à son plus bas niveau depuis 2016. En toute logique, ce sont les marchés où la part du crédit est la plus faible dans le financement de l’achat qui résistent le mieux. Or, l’apport est une fonction croissante de l’âge. C’est le fruit d’une vie d’accumulation.

La retraite et ses conséquences sur l’immobilier

Cette donnée est à croiser avec une autre : prendre sa retraite est l’occasion pour 12% des personnes de déménager, 16% si le jeune retraité réside en Île-de-France. Ces départs s’effectuent principalement vers les littoraux atlantique et méditerranéen ainsi que le massif central. Les investisseurs dans ces régions, pour peu que leurs biens répondent aux attentes des retraités en termes d’accessibilité aux soins de santé, de qualité de vie et d’offres de services, ne subiront aucune perte ; au contraire, le marché reste très actif. L’immobilier de prestige localisé dans les endroits les plus recherchés (Paris, Côte d’Azur, Savoie, Haute-Savoie notamment) se distingue également. Il se nourrit de l'appétit toujours fort pour la pierre française, en tant que valeur refuge et patrimoniale, de la part de Français et d'investisseurs étrangers fortunés. Cette clientèle n'est pas contrainte d'emprunter pour financer son projet.

Ces marchés qui demeurent florissants

Deuxième poche de résistance : les biens destinés à la location touristique ou aux étudiants. Si les règles qui encadrent la location saisonnière pourraient se durcir à l’avenir, aucune mesure ne semble actée du côté du gouvernement et le marché reste dynamique. Les loyers sur ces biens à fort turnover dépassent de 26% leur niveau de 2019, tout comme le nombre de nuitées, alors que se profile les JO de Paris 2024. La rentabilité est au rendez-vous et la valeur de ces biens augmente. C’est également le cas de ceux destinés à la location pour étudiants, généralement de petites surfaces meublées. La pression de la demande est extrêmement forte sur ce segment de marché avec un nombre d’étudiants en constante progression, notamment étrangers, excepté l’année de la crise sanitaire. En face, le parc public couvre seulement 15% des besoins et l’offre privée ne suit pas, poussant à la fois les loyers et plus encore la cote des biens à la hausse. Les académies d’Île-de-France, de Bordeaux, Rennes, Nantes, Poitiers, Strasbourg et de la Corse sont celles où les tensions locatives sont les plus importantes.

Reste enfin les investisseurs qui ont profité et profitent encore de l’incapacité de certains petits propriétaires bailleurs de passoires thermiques à les remettre aux normes. Ils cassent les prix (jusqu’à 20% de décote), bénéficient des dispositifs d’aides dédiés aux investisseurs et s’assurent ainsi de rendements locatifs futurs plus élevés et/ou la réalisation d’une plus-value importante. Comme quoi, le retournement du marché de l’immobilier n'est pas une mauvaise nouvelle pour tout le monde.