Immobilier : dissocier le foncier du bâti, la solution à la flambée des prix ?

Le foncier, réacteur principal de la flambée immobilière

Tout part de ce constat : le foncier serait le réacteur principal de la flambée des prix immobilier. L’analyse est juste, le prix au m² d’un terrain à bâtir en vue de la construction d’une maison individuelle a bondi de 89% en 12 ans en France, soit de 5,5% en moyenne par an. Une augmentation à comparer à celle du prix moyen d’une maison — +2,1% l’an — ou tout simplement du revenu des ménages, soit +2% c’est près de 3 fois moins ! Et tout le territoire est concerné. Hors Ile-de-France, les hausses s’étalent ainsi d’un peu plus de 45% pour l’Alsace, le Languedoc-Roussillon et la Picardie à plus de 100% pour les Pays de la Loire, la Bretagne, le Poitou-Charentes, l’Aquitaine, la Corse et la Basse Normandie. Les acquéreurs ont certes joué sur la taille des terrains pour alléger la facture. Et au fur et à mesure que les prix ont grimpé, la surface s’est réduite passant de près de 1 330 m² en 2006 à moins de 950 en 2018, soit une réduction de près de 30%.

Mais on se heurte maintenant à un mur et malgré cet ajustement le prix du terrain est devenu une pièce centrale du coût total, un tiers en moyenne. C’est moins en zone rurale (28%) puis cela progresse en fonction de la taille de l’aire urbaine pour atteindre 46% pour l’agglomération parisienne. La barre des 50% voire des 60% est bien entendue franchie dans les zones les plus tendues, Paris, les communes limitrophes mais aussi plus largement les grandes agglomérations, les zones transfrontalière, les villes et zones touristiques du littoral et de la montagne sans oubliés les Dom.

Extraire le foncier de l’équation, c’est donc une réduction immédiate de 20 à 50% des prix. Et les terrains n’étant plus jamais en vente, c’est aussi une méthode pour en finir avec leur spéculation. Acheter un bien reviendrait donc à contracter un bail emphytéotique à un organisme détenteur du foncier  à travers lequel une personne deviendrait propriétaire de son logement mais pas du terrain sur lequel il est construit et pour lequel elle verserait un loyer réduit. Ce bail de longue durée (jusqu’à 99 ans) serait transmissible, cessible dès lors que les acquéreurs en feraient leur résidence principale et rechargeable. Sur le papier cela fonctionne.

Des offices fonciers dotés d’un droit de préemption

Mais pour que cette révolution soit pleinement efficace, il faut gérer une période délicate de transition où les offices fonciers, qui auraient un droit de préemption, se constitueraient un parc foncier significatif à un prix raisonnable. Pour cela, deux conditions minium doivent être remplies.

1. Côté public, il s’agit de mettre un terme à la pratique des ventes aux enchères du foncier public qui multiplie les prix par 3 par rapport aux estimations initiales ce qui a un impact fort sur la formation des nouveaux prix de référence. Il faudrait leur substituer des concours à prix fixe ou des cessions de gré à gré.

2. Côté privé, la dégressivité des prélèvements sociaux s'étalant sur trente ans, jusqu'à une exonération totale, pousse à la rétention. Cette incitation doit être supprimée si l’on souhaite libérer l’offre et atténuer les tensions sur les prix.
Ces deux dimensions sont encore imparfaitement prises en compte. Reste à savoir comment le texte sera définitivement adopté (ses modalités d’application).

Autre condition, les organismes dédiés à la gestion du foncier doivent avoir comme unique objet d’acquérir et de gérer des terrains bâtis en vue de réaliser des logements sans objectif de plus-values. Sinon, c’est le système à l’anglaise qui aboutit à la création de rentes : la moitié de l'Angleterre est détenue par moins de 1% de la population, dont une grande partie par l’aristocratie. Or tel que c’est prévu par la loi, les offices financières libres, en charge du foncier, ouvrent la porte aux capitaux privés qui, même minoritaires, ne se contenteront pas de voir la valorisation de leurs investissement évoluer au seul rythme de l’inflation ou du coût de la construction. C’est un point faible de la loi. Enfin, c’est une évidence : pour que cette nouvelle voie à la propriété soit acceptée par tous, il ne faut pas modifier les droits de ceux qui ont déjà acheté leur logement et leur terrain.

Séparer le foncier du bâti, c’est certainement la première bonne idée du gouvernement en matière d’immobilier, mais la mesure doit être accompagnée. Et surtout bien expliquée pour que cela ouvre une nouvelle voie à la propriété sans remettre en cause la pleine propriété déjà acquise.