Connexion
Accédez à votre espace personnel
ÉCONOMIE
Décryptages éco Intelligence sectorielle Libre-propos Parole d'auteur Graphiques Notes de lecture
STRATÉGIE & MANAGEMENT
Comprendre Stratégie & Management A propos du management Parole d'auteur Notes de lecture
IQSOG
RUBRIQUES
Économie généraleFranceEurope, zone euroÉconomie mondiale Politique économique Emplois, travail, salairesConsommation, ménagesMatières premières Finance Géostratégie, géopolitique ComprendreManagement et RHStratégieMutation digitaleMarketingEntreprisesFinanceJuridiqueRecherche en gestionEnseignement, formation
NEWSLETTERS
QUI SOMMES-NOUS ?


Immobilier : dissocier le foncier du bâti, la solution à la flambée des prix ?

Enregistré le vendredi 14 février 2020 . 4 min. 37

Voir plus tard
Partager
Imprimer

Dissocier le foncier et le bâti pour mettre un terme à la folie des prix de l’immobilier. L’idée n’est pas neuve, elle existe depuis Napoléon en France. Mais il a fallu attendre fin 2019 pour qu’une loi, encore simplement adoptée en première lecture, tente de la mette en application.


Le foncier, réacteur principal de la flambée immobilière


Tout part de ce constat : le foncier serait le réacteur principal de la flambée des prix immobilier. L’analyse est juste, le prix au m² d’un terrain à bâtir en vue de la construction d’une maison individuelle a bondi de 89% en 12 ans en France, soit de 5,5% en moyenne par an. Une augmentation à comparer à celle du prix moyen d’une maison — +2,1% l’an — ou tout simplement du revenu des ménages, soit +2% c’est près de 3 fois moins ! Et tout le territoire est concerné. Hors Ile-de-France, les hausses s’étalent ainsi d’un peu plus de 45% pour l’Alsace, le Languedoc-Roussillon et la Picardie à plus de 100% pour les Pays de la Loire, la Bretagne, le Poitou-Charentes, l’Aquitaine, la Corse et la Basse Normandie. Les acquéreurs ont certes joué sur la taille des terrains pour alléger la facture. Et au fur et à mesure que les prix ont grimpé, la surface s’est réduite passant de près de 1 330 m² en 2006 à moins de 950 en 2018, soit une réduction de près de 30%.


Mais on se heurte maintenant à un mur et malgré cet ajustement le prix du terrain est devenu une pièce centrale du coût total, un tiers en moyenne. C’est moins en zone rurale (28%) puis cela progresse en fonction de la taille de l’aire urbaine pour atteindre 46% pour l’agglomération parisienne. La barre des 50% voire des 60% est bien entendue franchie dans les zones les plus tendues, Paris, les communes limitrophes mais aussi plus largement les grandes agglomérations, les zones transfrontalière, les villes et zones touristiques du littoral et de la montagne sans oubliés les Dom.


Extraire le foncier de l’équation, c’est donc une réduction immédiate de 20 à 50% des prix. Et les terrains n’étant plus jamais en vente, c’est aussi une méthode pour en finir avec leur spéculation. Acheter un bien reviendrait donc à contracter un bail emphytéotique à un organisme détenteur du foncier  à travers lequel une personne deviendrait propriétaire de son logement mais pas du terrain sur lequel il est construit et pour lequel elle verserait un loyer réduit. Ce bail de longue durée (jusqu’à 99 ans) serait transmissible, cessible dès lors que les acquéreurs en feraient leur résidence principale et rechargeable. Sur le papier cela fonctionne.


Des offices fonciers dotés d’un droit de préemption


Mais pour que cette révolution soit pleinement efficace, il faut gérer une période délicate de transition où les offices fonciers, qui auraient un droit de préemption, se constitueraient un parc foncier significatif à un prix raisonnable. Pour cela, deux conditions minium doivent être remplies.


1. Côté public, il s’agit de mettre un terme à la pratique des ventes aux enchères du foncier public qui multiplie les prix par 3 par rapport aux estimations initiales ce qui a un impact fort sur la formation des nouveaux prix de référence. Il faudrait leur substituer des concours à prix fixe ou des cessions de gré à gré.


2. Côté privé, la dégressivité des prélèvements sociaux s'étalant sur trente ans, jusqu'à une exonération totale, pousse à la rétention. Cette incitation doit être supprimée si l’on souhaite libérer l’offre et atténuer les tensions sur les prix.
Ces deux dimensions sont encore imparfaitement prises en compte. Reste à savoir comment le texte sera définitivement adopté (ses modalités d’application).


Autre condition, les organismes dédiés à la gestion du foncier doivent avoir comme unique objet d’acquérir et de gérer des terrains bâtis en vue de réaliser des logements sans objectif de plus-values. Sinon, c’est le système à l’anglaise qui aboutit à la création de rentes : la moitié de l'Angleterre est détenue par moins de 1% de la population, dont une grande partie par l’aristocratie. Or tel que c’est prévu par la loi, les offices financières libres, en charge du foncier, ouvrent la porte aux capitaux privés qui, même minoritaires, ne se contenteront pas de voir la valorisation de leurs investissement évoluer au seul rythme de l’inflation ou du coût de la construction. C’est un point faible de la loi. Enfin, c’est une évidence : pour que cette nouvelle voie à la propriété soit acceptée par tous, il ne faut pas modifier les droits de ceux qui ont déjà acheté leur logement et leur terrain.


Séparer le foncier du bâti, c’est certainement la première bonne idée du gouvernement en matière d’immobilier, mais la mesure doit être accompagnée. Et surtout bien expliquée pour que cela ouvre une nouvelle voie à la propriété sans remettre en cause la pleine propriété déjà acquise.


x
Cette émission a été ajoutée à votre vidéothèque.
ACCÉDER À MA VIDÉOTHÈQUE
x

CONNEXION

Pour poursuivre votre navigation, nous vous invitons à vous connecter à votre compte Xerfi Canal :
Déjà utilisateur
Adresse e-mail :
Mot de passe :
Rester connecté Mot de passe oublié?
Le couple adresse-mail / mot de passe n'est pas valide  
  CRÉER UN COMPTE
x
Veuillez saisir l'adresse e-mail utilisée pour créer votre compte Xerfi Canal.
Adresse e-mail :

STOCKAGE DE VOS DONNÉES

Xerfi Canal utilise et stocke des informations non sensibles (par exemple : adresses IP, données de navigation, identifiants) obtenues par le dépôt de cookies ou technologie équivalente sur votre appareil. L’utilisation de ces données nous permet de mesurer notre audience et de vous proposer des fonctionnalités et des contenus personnalisés.

Les données stockées par Xerfi Canal ne sont en aucun cas partagées avec des partenaires ou revendues à des tiers à des fins publicitaires.

Vous pouvez librement donner, refuser ou retirer à tout moment votre consentement en accédant à notre outil de paramétrage des cookies.

ACCEPTER PERSONNALISER

PERSONNALISEZ LE STOCKAGE
DE VOS DONNÉES

Cookies Google AnalyticsCes cookies permettent d’obtenir des statistiques de fréquentation anonymes du site Xerfi Canal afin d’optimiser son ergonomie, sa navigation et ses contenus.

Cookies de personnalisation du parcours de visiteCes cookies nous permettent de vous proposer, en fonction de votre navigation sur le site, des contenus et/ou des offres de produits et services les plus adaptés à vos centres d’intérêt.

Vous pourrez librement et à tout moment modifier votre consentement en accédant à notre outil de paramétrage des cookies.

VALIDER ANNULER