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Immobilier en Europe : les gagnants et les perdants de la crise

Publié le mardi 20 mai 2014 . 3 min. 49

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Alexandre Mirlicourtois

- Directeur de la conjoncture et de la prévision

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Xerfi Canal présente l'analyse d'Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision de Xerfi

L'immobilier européen profite en ordre dispersé de la reprise, portant encore lourdement la trace de l'histoire récente. L'Europe du Sud reste notamment à la traîne et peine à sortir du gouffre. L'Espagne ne s'est ainsi toujours pas relevé de l'éclatement de sa bulle immobilière : les prix ont reculé de 5,8% en 2013, portant la baisse cumulée depuis le 1er trimestre 2008 à 30%, les prix étant passés de 2 100? le m² en moyenne à 1 470. Encore très pénalisée par l'importance du stock d'invendus, la construction neuve flanche toujours et se rapproche du plancher des 60 000 logements terminés (contre près de 660 000 pendant les années fastes, c'est une chute de 90% !). Quant à l'évolution des permis de construire, elle stagne autour de 55 000 et montre bien que l'activité va coincer au moins jusqu'à la fin de l'année. Si le plus dur est passé, l'immobilier espagnol n'en a donc pas totalement fini avec la crise avec comme perspectives des prix une nouvelle baisse cette année et une stabilisation à partir du second semestre 2015. L'Italie est prise dans le même mouvement : les prix ont baissé de 7% l'année dernière mais la chute devient moins rude au fil des trimestres ce qui ouvre la perspectives d'une stabilisation en moyenne pour 2015, après une dernière baisse de l'ordre de 2% cette année. Côté construction neuve, si l'Italie n'est pas tombée dans le gouffre espagnol, le retournement n'est est pas moins rude. Avec moins de 70 000 permis de construire déposés à la mi-2013, la demande reste faible et le décrochage atteint 76% par rapport point haut du dernier cycle. En fait, pour trouver de meilleures nouvelles, il faut remonter au Nord de l'Europe. Au Royaume-Uni, d'abord. Le prix moyen dépasse à nouveau allègrement les 180 000 livres pour un logement standard (au-delà donc des 220 000 euros). C'est une hausse de 24% par rapport à son dernier point bas et les prix se retrouvent désormais à moins de 1% de leur pic historique, avec en arrière plan la nouvelle folie des prix à Londres. Compte de tenu de l'allure de la courbe, 2014 est déjà très bien engagé. A tel point que les autorités craignent déjà la surchauffe ce qui a conduit la Banque d'Angleterre à durcir son plan de financement pour le crédit. Au Nord, toujours mais plus à l'Est, c'est le grand retour de l'Allemagne. L'Allemagne n'a pas connu de bulles immobilières durant les années 2000, bien au contraire les prix ont baissé de 4% de 2000 à 2007. Mais aujourd'hui, changement de décor avec une croissance retrouvée et des conditions financières ultra-favorables (l'Allemagne est avec la Suisse le pays qui pratique les taux les plus bas). Les prix remontent et ils remontent vite : +17% depuis 2007. La construction neuve n'est pas en reste et les permis de construire sont en forte progression (+62% depuis son dernier point bas), même si les sommets du début des années 2000 sont encore hors d'atteinte. La Suisse et à un degré moindre la Belgique font partie du lot des pays les mieux lotis. La France, de son côté est à contre-courant, ou plutôt coincée entre les scénarios polaires de l'Europe. Les prix dans l'ancien restent accrochés à des niveaux record et la baisse est marginale. La construction neuve se retrouve à des niveaux faibles, mais la chute reste contenue sans commune mesure à celle des pays du Sud. Un marché qui résiste après avoir surchauffé, c'est un cas unique en Europe.

Alexandre Mirlicourtois, Immobilier en Europe : les gagnants et les perdants de la crise, une vidéo Xerfi Canal

Mots clés : Europe / Zone euro
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