Immobilier : la crise sûr, mais le krach ?

Comparaison avec le passé

Certains points sont communs aux deux périodes. La chute de l'immobilier parisien dans les années 90 survient après une embardée de 137% des prix sur la seconde moitié des années 80, une euphorie déconnectée de l'évolution des revenus de ses habitants et des fondamentaux du marché.

La même histoire se répète aujourd'hui à cette nuance près : la quasi-totalité du territoire est cette fois-ci concernée. L'acquisition d'un logement en France nécessite ainsi plus de quatre années et demie de revenus, un niveau d'effort historiquement élevé. Un retour aux normes prévalant jusqu'à la fin des années 90 signifierait une correction des prix de l'ordre de 50%. Avant que les prix cèdent, les volumes décrochent. À l'époque, à Paris, les mutations s'étaient affaissées de 35%. En 2023, la chute des transactions aura atteint près de 22% en France métropolitaine. Comme dans les années 90, l'environnement économique et financier se retrouve aussi dégradé avec comme étincelle l'apparition d'un conflit majeur : la guerre du Golfe dans le premier cas, la guerre en Ukraine dans le second.

Des différences notables avec la crise des années 1990

Mais là s'arrête le jeu des ressemblances. Il faut se replacer dans le contexte économique et monétaire de l'époque : celui du franc fort et de la préparation à l'euro. Les conséquences sont de trois ordres : des taux d'intérêt élevés, la rigueur budgétaire afin de répondre aux critères de convergence de Maastricht, auxquels s’ajoutent les effets délétères sur le tissu productif hexagonal des dévaluations successives de la lire italienne, de la peseta espagnole et de la livre sterling britannique à partir de 1992.

La croissance se dérobe, le taux de chômage explose, le coût de l'argent aussi. Rien de tel aujourd'hui. L'euro est solide et sert de bouclier contre les attaques spéculatives contre la France. Les OAT à 10 ans, qui servent de référence pour les taux fixes immobiliers, ont certes augmenté mais demeurent loin des sommets du début des années 90 en nominal et plus encore en réel. Les risques de dérapage sont de surcroît limités. En outre, l'impact d'une hausse des taux a radicalement changé entre hier et aujourd'hui. Au cœur de la crise des années 90, il y a la financiarisation des marchés de l'immobilier et le rôle joué par les investisseurs institutionnels communément appelés les « zinzins ».

Ces collecteurs d'épargne (banque, assurances, fonds de pension) investissent massivement dans la pierre dans les années 80. Mais avec la crise, ils se retrouvent piégés, pris en ciseaux écrasés d'un côté par des charges financières qui explosent, et empêtrés de l'autre par des logements qui ne trouvent pas preneur ni à l'achat ni à la location et qui subissent en plus une brutale décote. Face à l'urgence, il faut vendre massivement et rapidement pour éviter la catastrophe et c'est au pire moment, c'est-à-dire quand la demande décroche. Les prix sont laminés.

Rien d'équivalent aujourd'hui. Les taux d'intérêt sont contenus, les marchands de biens ont déserté le marché, les assureurs se sont délestés de tout ou partie de leur patrimoine immobilier, les banques sont moins impliquées, les promoteurs plus prudents, c'est un véritable inventaire à la Prévert avec en bout de course un marché plus resserré autour des ménages qui ont la capacité d'éviter les ventes paniques. Bref, nous sommes loin de l'affolement des années 90. Alors la crise oui, mais le krach non !