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01/06/202104:16

Les marchés de l’immobilier de Paris et des grandes métropoles ne boiront pas la tasse ni cette année ni en 2022. La crise de la Covid-19, c’était pourtant le cygne noir qui devait les précipiter dans une crise profonde avec l’exode de leur population à la recherche d’espace et de verdure.


Des prix en hausse dans les plus grandes métropoles


À Paris, la spirale baissière semble toutefois engagée : la forte chute des transactions en 2020 (-16% par rapport à 2019) a fini par se propager aux prix qui, après s’être modérés au fil du temps, ont fini par lâcher début 2021 en recul de 0,9% sur le trimestre. Il s’agit d’un effet ciseau traditionnel avec d’un côté une demande en baisse avec notamment la quasi-disparition de la clientèle étrangère et de l’autre, le gonflement de l’offre immédiatement disponible avec plus particulièrement les ventes forcées de certains « particuliers-investisseurs » qui s’étaient endettés pour se lancer dans la location de meublés de tourisme, via des plateformes spécialisées type Airbnb. Mais ce sont deux facteurs ponctuels. Surtout, les transactions se sont de nouveau animées pour se rapprocher au 1er trimestre 2021 à 4% seulement de leur niveau du début 2020 et en prenant du recul, les ventes sur les 3 premiers mois de 2021 sont désormais proches de leur moyenne calculée sur les 10 dernières années. Quant aux avant-contrats, ils indiquent déjà une légère augmentation des prix de vente pour le 2e trimestre.


En petite couronne, l’immobilier ne connaît pas la crise. Là où la concentration de la population est pourtant particulièrement élevée avec de nombreuses villes parmi les plus denses de France, la hausse des prix des appartements a atteint 7% l’année dernière pour la première fois depuis 9 ans. En outre, contrairement à Paris, les évolutions infra-annuelles, si elles sont chahutées, restent positives.


Cette tendance haussière se retrouve de façon écrasante dans les plus grandes métropoles : fin avril, dans 75% des villes de plus de 100 000 habitants, la hausse des prix signés des appartements anciens restait égale au mois à 5% sur un an selon le groupe SeLoger. Hors Paris, les hausses dans le top 5 des plus grandes villes françaises s’étalent ainsi de 5,4% à Toulouse jusqu’à 12,4% à Nantes. En hausse de plus de 9% en moyenne, les prix à Lyon de 7 arrondissements sur 9 ont désormais dépassé la barre des 5 000 euros le m².


L’immobilier souffre toujours d’une crise d’offre


Si ces marchés ne se sont pas grippés, c’est qu’il y a avant tout un problème d’équilibre offre — demande. La pression des acheteurs sur les marchés en situation de pénuries a finalement été très peu entamée par la crise sanitaire est ses conséquences économiques. L’évolution globale des ventes en France en donne un aperçu : malgré la fermeture des agences immobilières sur une partie de l’année et les restrictions sanitaires, le décrochage est resté très léger en 2020 (-4% seulement), notamment comparé au choc encaissé en 2008-2009 où les mutations se sont effondrées de 27% en deux ans. À 1,08 million en cumul sur 12 mois à fin mars 2021, les transactions se sont même hissées à un niveau record.


Or, sur de nombreux territoires, l’immobilier souffre d’une crise d’offre. Et cette pénurie, peu de grandes villes peuvent prétendre y échapper. Au contraire, elle a eu même tendance à se renforcer avec la crise. Ainsi à peine plus de 345 000 logements sont sortis de terre en 2020 quand les experts estiment qu’il en faudrait 500 000 pour répondre aux besoins de logements des Français. Bien entendu, l’arrêt des chantiers lors du 1er confinement, l’apparition très rapidement ensuite de goulots de production empêchant tout rattrapage ont joué, mais la tendance était déjà à la baisse.


De surcroît, nombre de vendeurs jouent la montre et se retirent du marché quand les temps sont incertains ce qui entretient et même aggrave la pénurie de logements. Viennent ensuite les conditions financières. Les banques ont effet décidé d’encore améliorer les conditions d’octroi de crédit : les taux sont bas et sont même quasiment descendus à leur plancher historique, la durée des prêts s’allonge, elle n’a même jamais été aussi élevée, et les montants prêtés sont importants même s’ils ne sont pas à leurs pics historiques.


Et il ne faudrait pas oublier que les grands centres urbains sont aussi de véritables aimants à investisseurs à la recherche de valeur refuge et une partie des milliards d’euros injectés par la BCE se retrouvent ainsi dans la pierre. C’est un signe : le niveau d’apport personnel progresse rapidement, signe du transfert de la clientèle vers les ménages les plus aisés, ceux-là même à la recherche des meilleurs emplacements dans les grandes métropoles.


Bref, tant que les taux demeurent au plancher, acheter dans une grande ville coûte et coûtera de plus en plus cher.


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