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L’immobilier de bureau connait un passage à vide depuis la crise de la Covid et ce n’est pas terminé. Il était pourtant sur une trajectoire ascendante, voire triomphante. Plébiscités par les investisseurs, les montants engagés ont progressé de plus de 17% par an entre 2009 et 2019 pour atteindre le record de 25,3 Md€. Durant toute cette période, le marché a bénéficié de nombreux soutiens : rendements attractifs avec des risques limités, faiblesse des taux d’intérêt, demande de modernisation du parc locatif, etc. Gestionnaires d’actifs, OPCI, foncières, compagnies d’assurance se sont alors ruées sur Paris, le Grand Paris, la Défense, mais aussi sur la Part-Dieu à Lyon. Les exemples ne manquent pas autour et dans les grandes métropoles.


Un marché pris entre deux feux


Le choc a ensuite été d’une rare violence et les investissements sont tombés à moins de 14 Md€ en 2022, en retrait de plus de 34% par rapport à la moyenne des 5 exercices précédant la pandémie. Le 4e trimestre de 2022 a même été particulièrement catastrophique, ce qui ne préfigure rien de bon pour 2023.


Cette contraction du marché de l’investissement de bureaux se lit également à travers sa contre-performance vis-à-vis des autres classes d’actifs composant l’ensemble de l’investissement en immobilier d’entreprise : commerce, logistique et autres. Finalement, les bureaux ne représentent plus que 49,5% du total, contre 61% en 2019.


Le marché est pris entre deux feux :


• D’un côté, des facteurs structurels qui pèsent sur la demande, tels que les cures d’amaigrissement des sièges sociaux des grands groupes ou la banalisation du télétravail qui entraine de nouvelles façons de travailler et permet aux entreprises de fonctionner sur des surfaces plus réduites grâce au développement du « flex office ». La tendance est aujourd’hui à 0,7 poste de travail par salarié.
• De l’autre côté, il y a la dégradation du contexte économique et financier avec notamment l’affaiblissement des perspectives de croissance et la montée des incertitudes. Report des déménagements, des projets de développement, l’attentisme prévaut. La réduction du poste immobilier, deuxième poste de coûts pour les entreprises de services, est en outre un enjeu important dans la politique de maîtrise des dépenses. À cela s’ajoute la remontée des faillites avec des répercussions sur les surfaces remises sur le marché. C’est enfin le retour de l’inflation et la remontée des taux qui pèsent sur les rendements, donc le choix des investisseurs.


C’est d’ailleurs très certainement la remontée brutale des taux obligataires à 10 ans, passés de zéro (ou presque) à plus de 3% en l’espace d’un an qui a crispé le marché en fin d’année 2022. L’impact est double. Cela modifie la hiérarchie des actifs financiers. À plus de 3%, l’OAT à 10 ans est redevenu un placement sécurisé. En d’autres termes, la prime de risque immobilière est écrasée, à quoi s’ajoute l’épuisement de l’effet de levier.


En régions, le marché résiste mieux


La coupe est pleine, mais cette vision macroscopique voile les particularismes des marchés régionaux. L’épicentre des difficultés se situe incontestablement en Île-de-France où les indicateurs ont viré au rouge. Trois permettent de bien cerner l’étendue des difficultés actuelles et à venir :


1. Le premier, c’est l’offre immédiatement disponible. À plus de 4,3 millions de m², jamais un tel niveau n’a été atteint en 20 ans. En creux, cela signifie simplement que la demande ne suit pas la libération des surfaces et les livraisons des nouveaux locaux.
2. Le deuxième indicateur est le prolongement de ce constat. Le taux de vacances est passé de 5 à près de 8% entre 2019 et 2022. Face à ces conditions de marché difficiles, les loyers tiennent bon jusqu’à maintenant, en dépit de quelques craquements du côté du segment « neuf ou restructuré ».
3. Toutefois, ce n’est pas là que se fait l’ajustement, mais bien plus dans la progression des mesures d’accompagnement aux utilisateurs des bureaux, c’est-à-dire tous ces aménagements comme les franchises de loyers, la prise en charge de certains travaux de rénovation, du déménagement, etc. C’est le 3e indicateur, en hausse rapide ces derniers trimestres, le taux d’accompagnement approche le quart du loyer facial et est historiquement élevé.


En régions, les marchés ont mieux résisté et s’appuient sur une tendance de fond : la demande se décentralise. Une évolution portée par l’attractivité des métropoles desservies par les lignes à grande vitesse et en mesure d’attirer des cadres en recherche d’une meilleure qualité de vie : l’Île-de-France ne domine plus autant qu’auparavant.


Toutefois, comme sur le marché parisien, après un 1er semestre 2022 dynamique, la tendance s’est inversée et 2023 s’annonce plus compliquée. Mais de là à pronostiquer un krach, le chemin est long. Il y aurait certes selon les professionnels entre 10 et 15% de surfaces en trop qu’il faudra bien purger, mais, tout comme l’entreprise sans usine était une chimère, l’entreprise sans bureau l’est tout autant.


Publié le jeudi 9 mars 2023 . 5 min. 13

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