La crise fait flamber l'immobilier dans les grandes capitales mondiales

Il y a bien entendu des exceptions, 4 pour être exact sur les 25 villes passées au crible dans l’étude de la banque suisse : Madrid, San-Francisco, Dubaï et Hong-Kong. 4 villes sur 25 en baisse, c’est le total le plus faible depuis 2006. 7 marchés sont en revanche en surchauffe : c’est le cas de Munich, Toronto, Paris ou Zurich. Ces chiffres peuvent surprendre au moment où sévit la pire crise économique mondiale. Pour certains, ce n’est qu’une question de temps, les marchés immobiliers seraient en lévitation et plus dure sera la chute dans ces grandes villes.

Ce n’est pas notre scénario à Xerfi. Si les prix sont si hauts, c’est en partie parce que le monde croule sous une montagne de liquidités. Fin 2008, en réponse à la crise des subprimes, la Fed, la BCE (et toutes les grandes banques centrales) ont injecté dans le système financier des dizaines de milliards de dollars, d’euros de yens ou de livres sterling notamment à travers des programmes d’achats d’actifs. Depuis, par vagues successives, dont la dernière pour contrer les effets de la crise de la Covid-19, les bilans des banques centrales ont explosé pour atteindre 7 000 milliards de dollars pour la Fed, l’équivalent de 33% du PIB des Etats-Unis et approcher les 6 500 milliards d’euros pour la BCE (soit plus de 53% du PIB de la zone euro). Au Japon la barre des 100% est franchie. Avec pour conséquence une surabondance de liquidités. Cette dernière ne se retrouve pas dans le prix des biens et des services, mais dans le prix des actifs : cours boursiers et prix de l’immobilier. Avec des taux d’intérêt réels proches de zéro, voire négatifs, les investisseurs sont en effet inciter à jouer l’effet de levier et à se porter sur tout actif qui peut encore procurer un rendement positif.

Les digues tiennent encore

Et cette situation va durer tant les craintes des effets déstabilisants des moins-values paralysent toute tentative de normalisation des taux d’intérêt à moyen terme. Les marchés immobiliers des grandes villes ne peuvent pas être bien entendu totalement déconnectés du contexte économique. Mais la généralisation des mesures de soutien au pouvoir d’achat ou l’interdiction des saisies et des expulsions immobilières dans certains pays (comme aux Etats-Unis) ont évité les phénomènes de ventes paniques et leurs effets de contagion sur les marchés prémiums. Bref, les digues tiennent.
Il faut ensuite revenir sur les moteurs des marchés des grandes métropoles :

1- Ce sont des véritables aimants à investisseurs. Certes, les rendements locatifs sont en baisse, les loyers ne suivent pas la hausse des prix. C’est le cas plus particulièrement à Munich, Hong-Kong, Zurich, Paris et Londres. Mais ce sont les espoirs de plus-values à la revente qui poussent les investisseurs et les fonds à se positionner sur ces marchés. Tant que les taux resteront bas, les risques que s’enclenche une spirale baissière sont très faibles.

2- Ensuite, l’offre est souvent saturée et en partie figée dans les grandes métropoles. La crise de la Covid-19 pourrait certes enclencher un mouvement de transformation des bureaux en logements, mais ce sont des opérations délicates et très coûteuses. A court terme, cela peut tout au plus générer une offre supplémentaire insuffisante pour retourner le marché.

3- Enfin, ce sont les grandes métropoles qui offrent les opportunités d’emplois les plus intéressantes, ce qui alimente notamment un flux continue de demande.

Quant aux conséquences du confinement sur l’explosion du télétravail avec pour corollaire une fuite éventuelle des résidents des grandes villes, il ne faut pas en exagérer l’ampleur. Entre les coûts (financier et sanitaire) de la mobilité, les contraintes d’une carrière professionnelle, de scolarisation, la perte du réseau, un exode urbain massif et un rebond des zones péri-urbaines est peu probable. Et c’est peut-être contre-intuitif, mais la crise de la Covid-19 devrait accroître l’écart entre les grandes villes de plus en plus chères et la périphérie.