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Avec la pandémie, un déferlement massif de populations urbaines localisées dans les centres des métropoles vers les villes de taille moyenne, voire la campagne, était annoncé. Sondage après sondage, les mêmes tendances validaient cette hypothèse. Ainsi, à l’été 2021, 87% des Français indiquent préférer vivre dans une ville de taille moyenne plutôt que dans une métropole et près de 8% des actifs résidant dans les grandes agglomérations de plus de 100 000 habitants ont la ferme intention de déménager, soit 350 000 personnes, ce qui devrait se traduire par d’importants mouvements de population. Mais il y a loin de la coupe aux lèvres et trois études tempèrent pour le moins ce qui était largement et bruyamment posé comme une évidence.


Métropolisation, périurbanisation et littoralisation


La première menée par la Plateforme d’Observation des Projets et Stratégie urbaine, organisme public. L’analyse s’appuie notamment sur l’ensemble des requêtes effectuées sur la plateforme de recherche en ligne leboncoin.fr. Ont été étudiés les flux entre les lieux où se situent les internautes et où se situent les lieux de prospection, pour les seconds trimestres de 2019, 2020 et 2021. D’après ces travaux, la France post-covid reste largement marquée par les 3 grandes tendances lourdes préexistantes à la crise à savoir : métropolisation, périurbanisation et littoralisation. Pour les acheteurs en ligne en tout état de cause, il n’y a pas, a priori, de grandes réorientations territoriales dans les intentions de mobilité et ce sont les réallocations entre et au sein des pôles urbains qui captent l’écrasante majorité des flux de recherche immobilière.


Les travaux de l’économiste universitaire Olivier Bouba-Olga s’appuient sur l’évolution des inscriptions scolaires à l’échelle des intercommunalités. L’hypothèse sous-jacente est qu’à la dynamique des inscriptions répondent celle de la population. Dans le 1er degré (c’est-à-dire écoles maternelles et élémentaires) avant la crise sanitaire, les inscriptions dans les 22 métropoles françaises étaient en hausse alors qu’elles baissaient en moyenne dans le pays et plus encore dans les communautés de communes qui se situent à l’autre extrémité de l’échelle de taille de l’intercommunalité. La dynamique s’inverse pour les rentrées de 2020 et 2021. Les inscriptions sont partout en baisse, mais cette fois si les métropoles font moins bien que la moyenne alors que les communautés de communes font mieux. En revanche, la hiérarchie dans le secondaire (collèges et lycées) reste la même, les métropoles sont au-dessus de la moyenne avant et après le déclenchement de la pandémie, alors que les communautés de communes moins dynamiques avant, le restent même si les écarts entre les deux territoires se sont resserrés. Si quelque chose se passe, ce n’est donc pas massif.


Hausse des prix : ces petits flux qui peuvent déstabiliser les marchés immobiliers locaux


C’est aussi ce qui ressort d’un rapport de France Stratégie qui ne conclut pas, à ce stade, à un effet positif général de la pandémie sur les villes moyennes. Et pourtant l’évolution des prix semble indiquer le contraire : le prix des maisons flambe et progresse beaucoup plus rapidement depuis le début de la pandémie qu’avant. C’est le contraire pour les appartements. De même, la province fait désormais la course en tête devant l’Île-de-France. Et si l’Île-de-France est à la traîne, c’est parce qu’à Paris les prix sont quasiment à l’arrêt depuis le printemps 2020. À l’opposé, le mètre carré s’affiche en hausse de près de 14% dans les communes de moins de 10 000 habitants et les zones rurales.


Il y a là un paradoxe, mais trois éléments sont à prendre en compte :


1. Le premier, des petits flux venant de grandes métropoles peuvent déstabiliser des marchés immobiliers locaux. Avant même la pandémie, des manifestations populaires avaient déjà lieu en Bretagne, au Pays basque contre les « invasions » venues des grandes villes pouvant localement faire flamber les prix jusqu’à en chasser les résidents historiques.


2. Ensuite, une hausse des prix de l’immobilier ne signifie pas non plus l’installation définitive de nouveaux venus : achat de maisons secondaires et birésidence sont autant d’éléments à intégrer.


3. Enfin dans les grandes villes, Paris notamment, difficile de faire la part entre le départ effectif de familles et la quasi-disparition de la clientèle étrangère avec la pandémie et de l’autre, le gonflement de l’offre immédiatement disponible avec plus particulièrement les ventes forcées de certains « particuliers-investisseurs » qui s’étaient endettés pour se lancer dans la location de meublés de tourisme, via des plateformes spécialisées type Airbnb.


Bref, la théorie du grand déplacement n’est toujours pas validée. Et aucun effet boomerang de l’exode rural qui avait marqué la mobilité résidentielle au XXe siècle n’est encore perceptible.


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