Le décrochage de l'immobilier de bureau : les chiffres, les causes, les répercussions

Symbole de la Bérézina de l’immobilier de bureaux en Ile-de-France, le quartier des affaires de la Défense s’écroule ! Il faut se replacer dans le contexte national d’un secteur qui jusqu’à avant la Covid était sur une trajectoire triomphante. Signe de l’engouement des investisseurs, les montants engagés ont progressé de plus de 17 % par an entre 2009 et 2019 pour atteindre le record de 25,3 Md€. Durant toute cette période, le marché a bénéficié de nombreux soutiens : rendements attractifs avec des risques limités, faiblesse des taux d’intérêt, demande de modernisation du parc locatif, etc. Gestionnaires d’actifs, OPCI, foncières, compagnies d’assurance se sont alors ruées sur Paris, le Grand Paris, la Défense, mais aussi sur la Part-Dieu à Lyon, les exemples ne manquent pas autour et dans les grandes métropoles. Le choc a ensuite été d’une rare violence et les investissements sont tombés à peine plus de 12 milliards d’euros l’année dernière en retrait de plus de 43 % par rapport à la moyenne des 5 exercices précédant la pandémie.

Nouvelles pratiques de travail

C’est pire en région parisienne où les montants investis ont été divisés par deux l’année dernière. Le marché est pris en étau avec d’un côté des facteurs structurels qui pèsent sur la demande, telles que les cures d’amaigrissement des sièges sociaux des grands groupes, la banalisation du télétravail qui entraîne de nouvelles façons de travailler et permet aux entreprises de fonctionner sur des surfaces plus réduites grâce au développement du « flex office ». La tendance est aujourd’hui à 0,7 poste de travail par salarié alors qu’émerge une nouvelle thématique : la semaine de 4 jours. C’est en Île-de-France que cet enjeu prend une réelle ampleur aggravée par une pratique plus répandue du télétravail. Dans les bureaux c’est déjà en partie une réalité : 44 % des actifs qui pratiquent le télétravail le font le vendredi, 49 % pour les usagers des transports. Avant la pandémie, le taux de fréquentation des stations de la Défense était légèrement plus faible en début et fin de semaine, aujourd’hui il s’effondre le vendredi.

Déprimé par ces tendances structurelles, l’immobilier de bureaux doit aussi faire face à un contexte économique et financier difficile avec notamment des perspectives de croissance affaiblies et la montée des incertitudes. Report des déménagements, des projets de développements, l’attentisme prévaut. La réduction du poste immobilier, deuxième poste de coûts pour les entreprises de services est en outre un enjeu important dans la politique de maîtrise des dépenses. À cela s’ajoute la remontée des faillites avec des répercussions sur les surfaces remises sur le marché. C’est enfin le haut niveau des taux. L’effet de levier s’épuise, l’écart de rendement entre l’immobilier et les OAT est écrasé ce qui pèse sur le choix des investisseurs.

Le marché locatif enfoncé

Le marché de l’investissement est enfoncé en région parisienne, le marché du locatif aussi. Trois indicateurs pour en prendre la pleine mesure :

1. À près de 4,8 millions de m², jamais l’offre disponible n’a atteint un tel niveau en 20 ans. En creux cela signifie que la demande ne suit pas la libération de surfaces et les livraisons des nouveaux locaux. Pire encore, selon une étude de Deloitte, 1,2 million de m² viendront s’ajouter au marché d’ici la fin de l’année.
2. Le deuxième indicateur, est dans le prolongement de ce constat : le taux de vacance est passé de 5 à près de 8 % entre 2019 et 2023. Face à ces conditions de marché difficiles, les loyers tiennent bon jusqu’à maintenant.
3. Toutefois, ce n’est pas là que se fait l’ajustement, mais bien plus dans la progression des mesures d’accompagnement aux utilisateurs des bureaux, c’est-à-dire tous ces aménagements comme les franchises de loyers, la prise en charge de certains travaux de rénovation, du déménagement, etc. C’est le 3ème indicateur, en hausse rapide ces derniers trimestres, le taux d’accompagnement a dépassé le quart du loyer facial et est historiquement élevé.

La crise va se durcir

La coupe est pleine. Cette vision macroscopique voile toutefois les particularismes des territoires franciliens. Le périphérique reste une frontière. En quête de placements centraux et bien servis par les transports en commun, les entreprises continuent de plébisciter la capitale, voire certaines parties de la petite Couronne au Sud notamment. La tendance va en effet à des bureaux plus petits et situés en hypercentre. Mais Paris n’est pas l’Île-de-France. Plus loin, la suroffre de bureaux apparaît au grand jour, les valeurs locatives chutent avec comme unique horizon le durcissement de la crise de bureaux.