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Le viager : finance et dépendance

Publié le mardi 3 décembre 2013 . 4 min. 05

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Xerfi Canal présente l'analyse d'Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision de Xerfi

Gel des pensions, interrogations sur la viabilité du système de retraite, coûts exorbitant de la dépendance, le problème du financement du 3ème et 4ème âge est source d'angoisse pour les retraités et leurs descendants. Et la question se pose : et si le viager était la variable clé pour résoudre l'équation financière de la dépendance ? Une équation redoutable avec côté ressources, principalement les pensions versées (elles s'élèvent à 1 300€ en moyenne par mois) et les revenus du patrimoine. Et de l'autre, côté charges, le coût des travaux d'adaptation du logement au vieillissement auquel s'ajoutent les frais liés à la nécessité d'un accompagnement pour le maintien à domicile ou le prix d'une place dans un établissement spécialisé privé, proche de 2 500€. Donc des charges insupportables pour la majorité des personnes âgées. Une charge qui peut retombée sur les descendants au titre de « l'obligation alimentaire ».
Un nom mal choisit dont le champ d'application est très large et intègre par exemple la prise en charge des frais d'hébergement dans les établissements spécialisés. Mais si les personnes âgées ne disposent pas des flux de revenus nécessaires pour financer leur place en institution ou leur maintien à domicile, elles ont en revanche en stock un actif, leur logement. C'est une donnée structurelle, le taux de propriété s'élève avec l'âge. De 12,8% chez les moins de 30 ans, il passe à 58,8% pour les 40 ? 49 ans pour culminer à plus de 72% chez les 65 ans et plus. Et ce patrimoine s'est considérablement valorisé depuis le début des années 2000 avec des prix qui ont flambé de 116% en moyenne sur l'ensemble du territoire. Et c'est tout le paradoxe : alors que le capital immobilisé dans la résidence principale des séniors n'a jamais été aussi élevé, leurs besoins de trésorerie ne sont pas couverts. C'est là que le viager entre en jeu. En pratique, le viager occupé (qui représente entre 95 et 97% du marché),  permet au propriétaire de vendre son bien en récupérant une partie en cash (appelé le bouquet) et une autre partie sous forme de rente jusqu'à sa mort. Avec bien évidemment cet aléa pour l'acheteur qui est la durée de vie du vendeur. D'où la décote concédée lors de la fixation du prix par rapport à la valeur vénale du bien. Décote qui varie de 40 à 60%. Pour le vendeur, le « crédirentier », dans le « jargon viager », l'avantage est double : il perçoit jusqu'à sa mort une rente régulière, lui permettant de couvrir les frais liés à la dépendance. Quant au bouquet il peut servir au financement des travaux d'adaptation du logement et prolonger ainsi le maintien à domicile, une aspiration très forte des personnes âgées. Pour l'acheteur, le « débirentier », il acquiert un bien à un prix inférieur au marché en évitant le recours à l'emprunt. Un bien qui sera bien entretenu, qui prend de la valeur avec le temps alors que les rentes progressent au  rythme du coût de la vie. Tout est donc réuni pour faire décoller le viager. Oui mais il ne décolle pas et reste un micromarché. Si réduit d'ailleurs qu'il ne fait même pas l'objet d'un suivi statistique : les estimations pour 2009 vont de 780 ventes à 5 000. En tout de cause que cela soit 0,1% ou 0,8% du marché de l'ancien, cela reste un micromarché. Une certitude : ce marché s'est réduit de moitié par rapport au début des années 80. Et si le viager est boudé, c'est en raison de son échéance funèbre, de son côté « pari sur le décès » qui font passer les acquéreurs pour des « rapaces ». Pour les vendeurs, c'est l'impression de liquider le patrimoine familial, de déshériter ses enfants qui est un frein. La réalité économique est plus rationnel : viager et dépendance sont fait pour s'entendre? encore faut-il se débarrasser de ces tabous !

Alexandre Mirlicourtois, Le viager : finance et dépendance, une vidéo Xerfi Canal


Mots clés :

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