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L’immobilier ancien est en crise et entraîne avec lui une multitude de secteurs. Deux témoins du décrochage tout d’abord. Le premier : l’affaissement des transactions. La barre du million de mutations s’éloigne, un recul de 20% en 2023 se profile sans réel espoir de redressement en 2024. Le second ; la baisse des prix. Elle est enclenchée et va aller crescendo. Le décor est planté.


Impacts sur le financement et le courtage


En amont de l’achat effectif d’un bien, la plupart des acquéreurs mobilisent pour son financement courtiers, banquiers et autres assureurs. Le contexte déprimé de la demande, renforcé par la remontée des taux d’intérêt et l’application stricte des recommandations du Haut Conseil de stabilité financière, ont fait plonger le marché du crédit à l’habitat. Le nombre de nouveaux prêts s’est effondré, ce à quoi s’ajoute la volonté des acheteurs de mobiliser un maximum leur épargne pour emprunter le moins possible. Finalement, les montants des crédits à l’habitat accordés se situent environ 40% en dessous de leur niveau moyen. Jamais depuis décembre 2016, la dynamique n’a été aussi désastreuse, entraînant une concurrence féroce entre les professionnels. Entre banques : le crédit à l’habitat est un produit à faibles marges mais il permet de domicilier les comptes de l’emprunteur, de le rendre captif pour lui vendre ensuite d’autres produits plus rentables. Entre banques et courtiers. Avant la crise, les réseaux bancaires voulaient déjà reprendre la main sur la relation client. L’occasion leur est donnée de les court-circuiter. Bilan, peu avant l’été, 142 courtiers avaient fait défaut sur un an, nombre qui ne dépassait pas 50 avant la crise de la Covid.


Double peine pour les agences immobilières et les notaires


Toujours en amont de l’acte d’achat, côté vendeur, interviennent les diagnostiqueurs. La chute des mutations entraîne celle du nombre de diagnostics réalisés, une baisse d’activité que le durcissement permanent de la réglementation ne peut pas contrebalancer. Surtout, plus la crise s’enracine, plus il faut craindre une guerre des prix ou un dumping qualitatif, avec en bout de course une hausse de la sinistralité.


Arrive le moment de la signature entre acheteurs et vendeurs. Sont concernés agences immobilières, réseaux de mandataires et études notariales. Pour ces professionnels c’est la double peine, car leurs rémunérations dépendent, tout ou partie, du nombre de biens vendus et de leurs prix. Coincées entre un marché déprimé et le renforcement des ventes entre particuliers, 657 agences immobilières ont mis la clé sous la porte depuis le début de l’année et 10 000 agents commerciaux indépendants ont cessé leur activité. Mais même les notaires souffrent et pour cause, l’immobilier représente 57% de leurs revenus selon l’Autorité de la concurrence. Gel des embauches, des salaires, plans de licenciements et parfois cessations de paiements c’est inédit dans la profession.


Conséquences sur l'ameublement et la construction neuve


Viennent ensuite tous ceux qui se positionnent en aval des transactions. Qui dit changement de propriétaire dit déménagement. L’activité des professionnels devrait chuter de 5 à 10% cette année selon la Chambre syndicale du déménagement. Changer de lieux de résidence s’accompagne aussi souvent de travaux de rénovation, d’embellissement. Le bâtiment est concerné, principalement les corps de métier du second œuvre. Les indicateurs d’activité passée comme future des entrepreneurs font grise mine, ce qui a aussi des répercussions sur leurs fournisseurs. Enfin, changer d’habitation, c’est aussi l’occasion de revoir son ameublement, de s’équiper en nouvel électroménager, etc. Le coup est rude pour les secteurs concernés.


Il faut pour terminer mentionner deux victimes collatérales. La construction neuve. Les marchés de l'immobilier de l'ancien et du neuf sont en effet interconnectés via le parcours résidentiel. Nombre de ménages débutent comme locataire avant de devenir propriétaire dans l’ancien, un bien qui servira d’apport par la suite pour investir dans le neuf. Enfin, il y a les collectivités locales dont les finances ont été secouées par le tarissement des droits de mutation, un manque à gagner à près de 5 milliards d’euros.
Bref, pour tous ceux qui ont surfé sur l’euphorie immobilière, une dure réalité se dessine, une véritable gueule de bois en perspective.


Publié le mardi 5 décembre 2023 . 4 min. 25

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