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L’enfer est pavé de bonnes intentions. L’encadrement des loyers aussi. L’objectif est pourtant louable : résoudre la crise du logement pour les plus modestes, en stoppant la flambée des prix des locations. Le constat est sans appel : le taux d’effort net moyen pour se loger dans le secteur locatif privé, c’est-à-dire le rapport entre les dépenses moyennes liées à l’habitation nette des aides perçues et le revenu est de 45,2% pour les 25% ménages les plus modestes et encore plus de 32% pour ceux se situant dans le second quart de la distribution. De surcroît, la pression monte. Dans le contexte d’inflation actuelle, les loyers augmentent mécaniquement et l’indice qui sert de base aux revalorisations annuelles a atteint un pic depuis 2008.


Une mesure qui accentue le déséquilibre offre/demande


Le gel des loyers pour les locataires les moins favorisés déjà en place c’est une véritable bouée d’oxygène avec ce bémol néanmoins : les propriétaires risquent de devenir récalcitrants à financer les travaux d’entretien dont le coût lui s’envole. L’état de vétusté, voire d’insalubrité, des rares habitations encore soumis à la loi de 1948, qui a bloqué pendant des décennies le loyer de certains logements anciens, en atteste. Pour ceux qui cherchent une location, les délais pourraient s’allonger au-delà du raisonnable.


En résumé, l’encadrement des loyers s’attaque au thermomètre, les prix, et non pas au mal, la pénurie à l’origine de la cherté des mètres carrés. Pire, en traitant le symptôme plutôt que la cause, la mesure accentue le problème, c’est-à-dire le déséquilibre entre offre et demande, notamment parce qu’elle va dissuader les bailleurs de louer et d’investir en réduisant voire en supprimant la rentabilité de la pierre. En Suède, où les loyers sont fermement régulés dans les grandes villes, il faut en moyenne 10 ans et 5 mois d’attente pour trouver un appartement à Stockholm, délais qui montent à 25 ans pour les quartiers les plus prisés. À Göteborg, 2e ville du pays, la file d’attente s’allonge et atteint désormais 6 ans en moyenne.


Les aides créent des effets pervers


L’encadrement du loyer à des effets pervers, le système d’aides pour se loger ou améliorer le confort de son habitat aussi.


C’est le cas des aides à l’investissement locatif qui sont en partie captées par les promoteurs-constructeurs. Certes, les programmes de défiscalisation (comme le Pinel) sont adressés aux propriétaires, mais en bout de course c’est bien souvent un prix au mètre carré payé beaucoup trop cher. Parce que certains professionnels facturent les programmes en intégrant le montant du crédit d’impôt dans la valeur du bien. Parce que 82% des achats en Pinel se font en VEFA, un contrat par lequel l’acheteur acquiert un bien immobilier à construire ou en cours de construction. Or, en immobilier, le neuf se paye en moyenne 30% plus cher que l’ancien. Mais après cinq ans, soit avant la fin de l’engagement initial, le bien immobilier n’est plus considéré comme neuf et se revend moins cher au mètre carré. Une décote mal appréhendée par les investisseurs dont le calcul de rentabilité est biaisé et qui négocieraient à la baisse le prix du m² s’ils en avaient pleine conscience, ou investiraient dans l’ancien moins cher.


Idem dans un certain nombre de domaines où les travaux sont subventionnés, la rénovation énergétique par exemple. Les devis ont en effet tendance à suivre l’évolution des subventions, d’autant quand la législation prévoit des mesures coercitives si les travaux ne sont pas effectués. C’est le cas de la loi « climat et résilience » qui va interdire la mise en location des passoires thermiques : cela concerne 4,4 millions de biens à rénover d’ici 2034 pour un montant de travaux estimé à 150 milliards d’euros. Une machine à produire de l’inflation quand déjà l’indice des prix des travaux d’entretien-rénovation dans le résidentiel s’est élevé de 56% sur les 20 dernières années contre 31% pour l’inflation générale, soit quasiment un rapport de 1 à 2. Fabricants et installateurs savent profiter des effets d’aubaine comme ce fût le cas concernant les panneaux solaires, puis les fenêtres, les pompes à chaleur et, aujourd’hui, l’isolation des bâtiments.


Même les aides à la personne comme les APL n’échappent pas à certains travers. Ces allocations limitent le taux d’effort et permettent à certains ménages d’accéder à des logements de meilleure qualité. Mais le surcroît de demande induit peut conduire à une hausse des loyers si le nombre et la qualité des logements ne s’ajustent pas suffisamment. En d’autres termes, une partie du bénéfice de l’allocation des ménages est transférée alors aux bailleurs. Ce n’est pas une loi d’airain, mais l’effet existe dans certaines agglomérations. Les dépenses publiques en faveur du logement représentent 1,2% du PIB de la France selon Eurostat. Excepté le Royaume-Uni aucune grande économie européenne ne fait plus. Deux pays qui se détachent, loin devant la moyenne de l’UE à 27, loin devant l’Allemagne, l’Espagne et l’Italie.


Si les comparaisons internationales sont toujours délicates, a priori, l’effort national est nettement supérieur à ceux réalisés par nos principaux voisins sans pour autant que les Français jouissent de conditions de logements exceptionnelles… Signe d’un système d’aide d’une coûteuse inefficacité.


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