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La relance des marchés immobiliers est une chimère. À Paris, par exemple, les notaires ne voient toujours rien venir. Au contraire, la baisse des prix dans l’ancien s’est renforcée au 1er trimestre. Ils sont tombés à moins de 9 500 euros le m². La banlieue suit la même tendance. Le volume des ventes recule lui aussi et s’approche de ses plus bas niveaux historiques.


Les limites de la baisse des taux


Paris n’est pas la France, mais elle est à l’image d’un marché national qui décroche. Seule poche de résistance, le littoral. Alors pourquoi cette impression des professionnels que le plus dur de la crise immobilière est passée ? Cela tient à un fil : l’espérance d’une baisse rapide des taux des crédits à l’habitat maintenant que la BCE s’est engagée dans un mouvement de détente monétaire. Ces espoirs vont être déçus. Ce taux qui baisse, c’est celui auquel la BNP, la Société Générale, le Crédit Agricole, etc., se procurent l’argent qu’elles vont ensuite prêter.


Et si les banques empruntent moins cher, elles prêteront moins cher, c’est mécanique. Cela veut dire des crédits de trésorerie moins coûteux pour les entreprises, des crédits à la consommation moins coûteux pour les consommateurs, mais plus la durée du prêt s’allonge, plus l’effet s’estompe. C’est le cas pour le crédit à l’habitat. C’est un premier point. Deuxième point, cette baisse avait largement été anticipée et intégrée, c’est pourquoi les taux immobiliers avaient déjà commencé à se replier. Il ne faut donc pas s’attendre à de nouvelles baisses massives. Troisièmement, l’objectif de la BCE de ramener l’inflation à sa cible de 2 % est encore loin, ce qui rend peu probable de nouvelles détentes d’ici la fin de l’année. Enfin, la politique de la BCE n’est qu’une des variables guidant l’évolution des taux souverains à 10 ans, qui servent de référence pour les taux fixes immobiliers, et qui restent accrochés autour de 3 %.


Les freins à la propriété : prix et endettement des ménages


Les marchés financiers sont également sensibles aux perspectives économiques d’une économie, à l’état de santé des finances publiques, etc. Or, en passant à AA-, la note de la dette publique française a encore perdu un cran dans la grille de notation de Standard & Poor’s, ce qui est un mauvais signal envoyé, même s’il avait été anticipé. Le risque pour demain est celui d’une nouvelle dégradation qui ferait tomber cette fois-ci la dette souveraine française dans la catégorie inférieure, ce qui ne serait pas sans conséquence sur les taux. Le desserrement des conditions de crédit suscite beaucoup d’espoirs, trop, et ne sera pas à même de contrebalancer les trois principaux vents qui s’opposent à la relance du marché.


Il y a d’abord l’obstacle des prix. Ils reculent, certes, mais pas assez. La correction est partielle et il faut toujours un nombre d’années de revenus record pour pouvoir devenir propriétaire de son toit. Le recours à l’emprunt a longtemps permis de l’encaisser. Mais les ménages font face aujourd’hui à un véritable mur d’endettement : 1 750 milliards d’euros, soit près de 100 % de leurs revenus. Un poids certes en légère baisse depuis fin 2022, mais qui a explosé sur les 25 dernières années, et l’endettement immobilier en est le principal coupable. L’extrême faiblesse des taux, période révolue, et l’allongement de la durée des prêts, proche de son plafond de verre, qui ont rendu supportables ces évolutions, ne jouent plus. Il est impossible d’aller plus loin ou marginalement.


Les conséquences de la loi Énergie Climat et résilience


Enfin, il y a les conséquences de la loi Énergie Climat et résilience sur le marché. Les propriétaires de logements énergivores sont progressivement soumis à l'interdiction de louer leur bien afin de les inciter à y entreprendre des travaux de rénovation. Dans l’incapacité de les financer, de nombreux propriétaires-bailleurs choisissent de les mettre en vente en acceptant une forte décote.


À ces trois vents contraires, il faudrait ajouter ce qui n’est encore qu’une légère brise venue de l’agrégation de trois tendances : 1- le regain d’attraction des grandes métropoles françaises en matière de créations d’emplois ; 2- la fin de l’âge d’or du télétravail ; et enfin, 3- les difficultés d’adaptation ou le désenchantement des néoruraux. Un pied en ville, un pied à la campagne : la vague des « bi-résidentiels » dans les régions françaises s’épuise ; le retour en arrière se précise, avec à la clé un surplus de biens à vendre. Un grain de sable de plus à la relance du marché immobilier.


Publié le mardi 11 juin 2024 . 4 min. 19

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