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L’intensification de la lutte contre les passoires thermiques bouscule d’ores et déjà le marché immobilier. Après l’interdiction de l’augmentation des loyers depuis le 24 août dernier des logements les plus énergivores, c’est-à-dire dont le diagnostic de performance énergétique est classé F ou G, leurs propriétaires devront faire face à de nouvelles interdictions. En France métropolitaine, dès janvier 2023, les maisons ou appartements classés G consommant plus de 450 kWh/m2/an d’énergie finale ne pourront ainsi plus être remis à la location en l’état après le départ du locataire. À partir du 1er janvier 2025, cette interdiction de mise à la location s’étendra à toutes les habitations appartenant à la catégorie G. Puis ce seront les logements classés F en 2028 et enfin ceux classés E à partir de 2034.


Abondance de biens à vendre


Le parc locatif concerné dès 2023 représente plus de 190 000 logements et plus de 800 000 en 2025. À terme, près de 5 millions d’habitations seront soumis aux contraintes de la loi Climat et résilience.


Il faut donc s’attendre à voir arriver un afflux de biens sur le marché dont les propriétaires-bailleurs n’auront pas les moyens de régler la facture de la remise aux normes malgré les aides. Selon un sondage mené par la Fédération nationale de l’immobilier dans le parc que ses adhérents administrent, 26% de leurs clients-bailleurs propriétaires de passoires énergétiques envisagent de les vendre plutôt que de les rénover.


Plus de 410 000 logements sont donc susceptibles de venir abonder l’offre de biens privés à vendre d’ici les 6 prochaines années, ce qui va mécaniquement peser sur les prix, d’autant plus que les futurs investisseurs-bailleurs vont intégrer dans leur calcul de rentabilité :


1. le coût des travaux de transformation ;
2. le manque à gagner dû à l’absence de locataire durant les travaux.


De surcroît, la hausse de l’offre des passoires énergétiques, déjà constatée, réduit mécaniquement la tension sur le marché pour ce type de biens et permet aux acquéreurs de se placer en position de force. En plus d’avoir le choix entre plusieurs logements pour concrétiser leur projet d’achat, ils s’appuient sur le mauvais DPE pour en négocier le prix. Incertitude sur la qualité de certains biens, doutes sur l’honnêteté du diagnostic de performance énergétique, la méfiance est un élément à prendre en compte.


Les prix de l’immobilier finiront par lâcher


Bref, il va y avoir une abondance de biens à vendre alors même que les acquéreurs sont sur la défensive et que les nuages s’amoncellent sur le marché immobilier avec pêle-mêle : un pouvoir d’achat dégradé par le retour de l’inflation. Il faut s’attendre à un recul de l’ordre de 1% du revenu des ménages cette année sans espoir de rattrapage en 2023.


À quoi s’ajoute la remontée des taux. La Banque centrale européenne s’est en effet engagée dans un cycle de resserrement. C’est la fin de l’argent gratuit et cela contribue à faire remonter les taux des OAT à 10 ans sur lesquels les taux des crédits hypothécaires proposés aux particuliers sont indexés. Certes, la remontée de ces derniers est freinée par le taux d’usure, mais la hausse est chaque mois plus rapide.


Quant à la durée des prêts à 244 mois, elle se situe à un niveau record. Cela permet de réduire l’impact de l’augmentation des taux et des prix, mais à plus de 20 ans en moyenne, les marges de manœuvre sont devenues quasi inexistantes ou presque. Le cocktail baisse des taux et allongement de la durée des prêts qui avait permis aux ménages d’encaisser l’embardée des prix qui a propulsé le coût d’achat d’un logement à près de 5 années de revenus n’opère plus.


Les prix de l’immobilier finiront bien par lâcher. Pas immédiatement compte tenu de l’élan pris en début d’année, ils seront encore en hausse d’un peu plus de 5% en moyenne cette année. En outre, il reste toujours un volant d’acheteurs pressés, ce qui peut entretenir un temps l’illusion d’un marché dynamique. Un temps seulement. De plus en plus d’acquéreurs vont se retrouver bloqués et il faudra bien que les vendeurs revoient leurs prétentions à la baisse. En baisse de 3%, ils plieront en 2023. C’est un moindre mal, mais il faut avoir conscience que le marché immobilier est plus proche du krach que de l’euphorie.


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