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04/11/201904:53

Hors cités-Etats (comme Monaco ou Vaduz la capitale du Liechtenstein) qui servent bien souvent de résidences fiscales, Hong Kong et Londres se disputent depuis des années la place de la capitale la plus chère du monde.


Selon les dernières données du Global Property Guide qui concerne le prix d’achat au mètre carré de grands appartements plutôt situés dans les beaux quartiers, c’est Hong Kong qui a pris le leadership avec un prix au mètre carré de 25 500 euros environ. Londres suit de très près avec un peu moins de 24 000 euros. Alors, certes, Hong Kong n’est pas une capitale stricto sensu mais avec son autonomie liée au statut de région administrative spéciale, son poids économique et financier (avec un PIB de 363 milliards de dollars c’est la 36ème puissance mondiale) et son nombre d’habitants, plus de 7 millions, elle peut être intégrée au classement et servira d’étalon du top 30 des capitales les plus chères du monde. Premier enseignement du classement il existe un lien très direct entre revenu par habitant et ce top 30. Parmi les 30 capitales les plus chères, 26 sont celles de pays qui intègrent aussi le top 30 des pays les plus riches hors pays pétroliers et cités-Etats, soit près de 90% : Pékin, Moscou, Bangkok et le Cap sont les quatre exceptions qui ont ce point commun d’être les capitales de pays inégalitaires voire très inégalitaires pour les trois dernières.


La Thaïlande, le pays le plus inégalitaire au monde


Selon les conclusions du dernier rapport Global Wealth du Crédit Suisse, sur 40 pays analysés, la Thaïlande est le pays le plus inégalitaire au monde devant la Russie et l’Inde. L’extrême concentration des richesses dans ces pays a permis le développement d’un marché immobilier de luxe à prix élevés. La cherté des capitales ne repose cependant pas uniquement sur le revenu des habitants du pays ou la force de son économie. Berne, capitale du pays le plus riche au monde, Washington, capitale de la première puissance économique et financière mondiale, Berlin, de la première économie européenne, se retrouvent ensemble dans la seconde partie de tableau alors que Londres et Paris font partie des villes les plus chères au monde. Tout simplement parce qu’elles remplissent les conditions qui propulsent une capitale au rang de hub mondial. Ce sont deux capitales que l’on peut qualifier de « complètes » car elles disposent de 4 grandes caractéristiques : elles sont à la fois des capitales politique et administrative de deux puissances majeures et elles concentrent tous les pouvoirs. Ces villes sont aussi un poumon économique essentiel de leurs pays ou sont au cœur de la région la plus prospère. Ce sont également des centres culturels avec un patrimoine sans équivalent, ce qui en fait des hauts lieux touristiques. Enfin, ce sont aussi toutes les deux des villes étudiantes.


Une demande immobilière supérieure à l'offre


A ces quatre attributs s’ajoute une autre dimension : ces capitales sont des aimants sans rivales sur leur territoire national et la demande immobilière y est supérieure à l’offre. A la 4ème place, Tokyo s’apparente aussi à une capitale complète. C’est le principal centre politique, économique et financier du Japon. En revanche, Tokyo ne peut pas rivaliser en matière touristique et attire moins les étrangers que Paris ou Londres. C’est bien souvent parce qu’il manque l’un de ces éléments que des capitales se trouvent distancées. En Europe, Rome est concurrencée par Milan considérée comme le cœur industriel, commercial, financier et universitaire de l'Italie. Berlin l’est par Munich et Madrid par Barcelone. Parfois même, ce ne sont pas les capitales les villes les plus chères d’un pays. En Suisse, Berne est ainsi distancée par Genève et Zurich deux places financières de premier ordre. L’exemple le plus frappant est bien entendu celui des Etats-Unis. Washington n’est qu’une capitale administrative et son économie subordonnées aux activités gouvernementales. Ce n’est absolument pas une capitale complète et elle se trouve distancée par des villes comme San Francisco et bien entendu New York. Véritable ville-monde, première place financière internationale, important lieu touristique et diplomatique avec le siège de l’ONU elle se place comme la 4ème ville la plus chère du monde. Ce n’est pas un cas unique. Tel Aviv, le centre économique et financier d’Israël est aux coudes à coudes avec New York et loin devant Jérusalem. Ottawa totalement distancée par Toronto et Vancouver, New-Delhi par Bombay, Canberra par Sydney Ankara par Istanbul les exemples ne manquent pas.


Finalement, si les prix de l’immobilier, notamment des capitales, reflètent la position stratégique des hubs européens dans les réseaux du monde, alors cela renvoie une autre image de notre vielle Europe, qui fait mieux que tenir son rang en tant que carrefour et pôle d’attraction des compétences au cœur de la mondialisation.


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Mots clés : Economie mondialeLogementImmobilier CapitalePrix de l'immobilierImmobilier de luxe

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