Immobilier de logements : le véritable impact de la crise d'ici 2022

Que faut-il attendre de l’immobilier résidentiel d’ici 2022 ? La crise a jusqu'ici confirmé le statut de valeur refuge de la pierre, en particulier sur le marché de l’ancien. Les ménages ont maintenu en 2020 leurs projets immobiliers et le niveau des transactions n’a finalement baissé que de 4%. Côté prix, si la hausse a ralenti au deuxième trimestre, elle est restée soutenue et l’année s’est terminée sur une hausse de 5% en moyenne sur le territoire. Le marché de l’ancien a donc résisté dans des proportions inattendues à la crise du Covid. Le neuf, en revanche, a davantage été pénalisé par les phases de stop and go et l’allongement des délais d’obtention des permis de construire. Les mises en chantier ont reculé de 7%, avec une chute plus marquée dans le collectif. Les ventes de détail des promoteurs se sont quant à elles effondrées.

Pour la suite, la principale inquiétude porte sur le durcissement des conditions d’octroi des crédits, malgré le maintien à bas niveau des taux d’intérêt. Il y a fort à parier que seuls les meilleurs dossiers accéderont facilement à l’emprunt bancaire et que les ménages ayant un faible apport ou encore les primo-accédants seront évincés en partie du marché. N’oublions pas aussi que des effets de second tour sur l’emploi sont possibles, notamment lorsque l’État commencera à débrancher les perfusions des secteurs sinistrés par la crise sanitaire. De quoi réduire le nombre d’accédants potentiels à la propriété et peser non seulement sur les volumes de ventes de logements anciens, mais aussi peut-être sur les prix. Le compartiment du neuf devrait pour sa part connaître un rebond… mais un rebond technique dû avant tout à un effet de comparaison favorable par rapport à 2020… L’activité de détail des promoteurs bénéficiera aussi de la prolongation de l’avantage Pinel jusqu’en 2022, du prêt à taux zéro dans le neuf et de la déclinaison locale du « Pacte pour la relance de la construction durable ». Les achats en bloc de logements neufs par les groupes du logement social et intermédiaire, et par des investisseurs privés, contribueront quant à elles à soutenir la croissance du chiffre d’affaires des promoteurs.

L’une des tendances de fond du marché français du logement est le retour massif des investisseurs institutionnels, catégorie d’actif qu’ils avaient délaissée au tournant des années 1990 et qui redevient attrayant. Et ces investisseurs reviennent sur ce marché par la porte de l’immobilier dit « géré », c’est-à-dire les résidences séniors ou étudiantes, ou en achetant des programmes complets. On comprend alors que les promoteurs se mettent en ordre de marche et ajustent leur offre pour répondre aux besoins de ces investisseurs. Nexity a en 2020 créé un pôle consacré à l’immobilier géré pour structurer son offre de résidences seniors, étudiantes et de coliving, et s’est associé avec la foncière Gecina pour lui fournir des programmes neufs complets. Bouygues Immobilier et Vinci Immobilier ont de leur côté lancé leurs filiales de coliving, avec des projets qui entreront en exploitation à partir de 2022. Autres tendances de fond qui traversent l’ensemble des marchés immobiliers : le numérique bien sûr… mais aussi la transition écologique et l’avènement dans le neuf de la Réglementation environnementale RE 2020. Une réglementation qui demande une adaptation massive de l’offre des constructeurs… mais qui pourrait aussi déstabiliser des filières entières en amont comme celle du chauffage au gaz ou des matériaux d’origine minérale.