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ACCUEIL ECONOMIE Décryptage éco Immobilier : les banques...
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15/05/201803:42

Les banques soutiennent à bout de bras le marché de l’immobilier. Entre la baisse des aides de l’Etat, la hausse des prix et des taux d’intérêt qui ne peuvent pas descendre plus bas qu’ils ne sont, nul autre choix stratégiques pour les banques d’allonger la durée des prêts. Le risque sinon, c’est une crise de l’accession à la propriété car déjà des fissures sont déjà apparues.


Côté financement, le nombre de prêts accordés recule et la tendance des flux des crédits nouveaux (hors renégociation) est à la baisse. Et ce reflux, n’est pas une question de durcissement des critères d’octroi des crédits de la part des banques, mais bien la marque d’une moindre demande de la part des ménages auprès des établissements financiers. Et ce qui devait arriver, arriva, les mises en chantier diminuent elles aussi assez nettement. C’est, en fait, un premier gros couac après une année 2017 flamboyante. 


Côté ancien, le marché s’essouffle aussi car le mécanisme d’achat-vente s’est grippé. Au cœur de tous ces blocages (dans le neuf comme dans l’ancien), la disparition du marché d’une partie des primo-accédants, notamment des plus modestes, rouage essentiel du bon fonctionnement du marché immobilier ces dernières années : 575 000 ménages sont ainsi devenus propriétaires pour la 1er fois en 2017, un niveau jamais atteint, un chiffre en hausse de 14% depuis 2015 et qui a permis aux transactions réalisées par les particuliers de s’ancrer au-delà de la barre du million d’opérations et de se situer ainsi à un pic historique. Or une partie des primo-accédants a été sortie du marché début 2018.


Dès lors, il n'y a pas beaucoup d’autres possibilités que d'accroître les durées des prêts pour tenter de les rattraper ou de maintenir à flot la clientèle restante. C’est d’ailleurs déjà le cas : la durée moyenne des crédits immobiliers progresse. Elle dépasse désormais 18 ans et se rapproche de son record de 2007. Et cette tendance va se renforcer. La déformation de la structure de production des prêts bancaires est d’ailleurs déjà très marquée pour la frange de la clientèle la plus jeune, celle qui a été le plus impactée par la dégradation du soutien public : début 2018, 41,5% des moins de 35 ans ont bénéficié d’un prêt de 25 ans et plus. C’est environ 7 points de plus par rapport à début 2017.


Mais au-delà même des plus jeunes, la durée s’allonge pour tout le monde et certains établissements de proposer à nouveau des prêts à 35 ans. Concrètement pour une mensualité de 1 000 euros, un prêt sur 20 ans au taux actuel de 1,6% permet d’emprunter 205 000 euros. En gardant la même mensualité, un crédit sur 35 ans, au taux de 2,55%, permet d’emprunter 278 000 euros soit une capacité d’emprunt supplémentaire de 73 000 euros, de quoi encaisser de nouvelles hausses de prix et de se passer, en partie, du soutien public. Mais revers de la médaille, les intérêts versés sur l’ensemble de la durée du prêt s’envolent à 145 000 euros, soit 110 de plus que pour un prêt à 20 ans.


La facture est donc salée. Surtout, l’amortissement est très lent avec un prêt sur 35 ans, on est propriétaire d’à peine plus de 9% de son logement au bout de 5 années. A cela s’ajoute les risques liés aux accidents de la vie, perte d’emploi, maladie, etc. qui peuvent conduire à une vente forcée avant même d’avoir réellement commencé à rembourser le capital. Si on y ajoute les droits de mutations, l’affaire n’est plus rentable et devient même véritablement désastreuse si les prix se retournent les toutes premières années. Il existe bien entendu des systèmes d’assurances mais cela coûte cher. Alors bien sur l’allongement de la durée des prêts n’est pas la panacée, mais soit les banques continuent d’allonger la durée des crédits immobiliers, soit le marché plonge.


Mots clés : CréditImmobilier Crédit immobilierEmpruntPrêt à l'habitat

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