Les multiples défis des HLM et de l'immobilier social en crise

L'immobilier social doit sortir de l’impasse financière dans laquelle il se trouve. Face à des coûts de construction en hausse constante et à la remontée des taux, leurs revenus et marges sont sous pression, mettant en péril la réalisation de nombreux projets à court terme. De surcroît, l'achat en bloc auprès de promoteurs, actuellement en pleine crise, n’apparaît plus comme une option viable. Quant à la nécessaire rénovation thermique de leur parc immobilier, elle s’apparente à un mur d’investissement difficilement franchissable.

Dès lors, quelles stratégies de rebond sont possibles ? D’après la dernière étude Xerfi Precepta, l’une des réponses réside dans la mobilisation d’un effet taille. Les regroupements imposés au secteur ont déjà permis la constitution de groupes solides, dotés de moyens financiers considérables. Au-delà du soutien public à l'effort de rénovation énergétique, il apparaît aussi nécessaire de diversifier les sources de revenus, comme certains le font avec le logement abordable. Un pas que tous ne franchiront pas, certains restant très attachés au modèle traditionnel des HLM, par choix ou par contrainte. Impossible enfin de ne pas évoquer les stratégies de réduction des coûts sur les postes les moins essentiels.

Dans ce contexte, comment les organismes cherchent-ils à s’étendre dans le logement intermédiaire ou le bail réel solidaire ? Qui sont les mieux armés pour passer les difficultés actuelles ? Et quelles perspectives pour l’immobilier social d’ici 2025 ? Pour répondre à ces questions, les experts de Xerfi ont décrypté les stratégies des organismes HLM :

• Première d’entre elle, celle de la transition environnementale et énergétique. L’heure est à la rénovation du parc social existant. Action Logement et Vilogia s’illustrent en ce sens via la démarche EnergieSprong, visant à démocratiser les rénovations à zéro énergie garantie. L’accent est également mis sur la décarbonation des programmes neufs, à l’image de Plurial Novilia qui encourage l’utilisation de matériaux biosourcés et la construction « hors site ». Afin de répondre à l’objectif zéro artificialisation nette, ICF Habitat investit quant à lui le domaine du recyclage urbain afin de donner une nouvelle vie à des terrains déjà artificialisés.
• Deuxième logique à l’œuvre, celle de la transition démographique. À ce titre Action Logement et Alliade Habitat développent des offres spécifiques à destination, par exemple, des jeunes actifs, des étudiants ou des séniors.
• La transition numérique constitue la troisième des stratégies de croissance. Les experts de Xerfi se sont penchés sur la transformation digitale de 1001 Vies Habitat et de Vilogia ainsi que sur l’offre des start-up technologiques gravitant autour de cet univers.
• Enfin, dernière des stratégies analysées dans l’étude, celle de la diversification de l’offre. A l’instar de Groupe Gambetta ou de Livie, les initiatives dans ce domaine sont nombreuses et visent à exploiter les nouvelles perspectives offertes par le bail réel solidaire, le logement intermédiaire ou l’habitat participatif.