L'immobilier de bureaux face à la crise du Covid-19

Le marché de l’immobilier de bureaux entre dans une zone de fortes turbulences. Si toute la filière n’a pas été secouée dans les mêmes proportions par le confinement et le trop lent redémarrage de l’économie, l’ensemble des profils d’acteurs fait désormais face à de nombreuses incertitudes : hausse des impayés et de la vacance, pressions sur les loyers et les rendements, ou encore réduction des lancements de programmes… Compte tenu du choc sur l’économie française et mondiale, les indicateurs de marché vont inévitablement se dégrader en 2020. Seul lot de consolation : le maintien à bas niveau des taux d’intérêt contribuera encore à la persistance d’un spread favorable aux actifs de bureaux.

Tous les acteurs du marché n’éprouveront pas les mêmes difficultés. En amont, les propriétaires d’actifs de bureaux, investisseurs et foncières, devraient traverser cette période sans trop de dommages. Les grosses foncières disposent de réserves de trésorerie conséquentes et sortent d’une période dorée. A l’inverse, les promoteurs vont devoir affronter un avis de gros temps entre les retards de livraison dus à la période de confinement et le tarissement probable des nouveaux chantiers dans le sillage d’une conjoncture pour le moins dégradé. L’essor du télétravail, et sa généralisation dans de nombreuses grandes entreprises le temps de l’épidémie, ne devrait pas arranger les choses. Idem pour les sociétés de services et conseil en immobilier tertiaire, contraintes de mettre en sommeil leurs activités de commercialisation en phase de confinement, avant d’être pénalisées par un redémarrage poussif de l’économie française. Quant aux gestionnaires d’espaces de coworking, ils font partie des acteurs les plus fragilisés à court terme. En phase de confinement, ils ont dû faire face à une vague de résiliations d’abonnements comprise entre 10% et 15% de la clientèle. Et le redémarrage risque de prendre là aussi du temps entre des entreprises soucieuses de réduire leurs coûts à tous les étages et la baisse des missions des freelances qui forment le gros de la clientèle de nombreux petits espaces de coworking.

La révision des stratégies de croissance va nécessairement s’imposer aux acteurs qui devront arbitrer entre les axes prioritaires et ceux pouvant être différés. Pour autant, certaines tendances longues vont perdurer et la crise va conduire à des évolutions de la demande et des usages des bureaux selon l’étude Xerfi-Precepta. Le mouvement vers la qualité initié par les investisseurs et promoteurs va se poursuivre, promouvant l’excellence environnementale des actifs neufs ou restructurés. Le modèle économique du coworking et ses variantes, après une phase difficile, pourrait sortir gagnant de la crise. Comme en 2008-2009, face à la très forte incertitude sur l’avenir, les PME et TPE chercheront à prendre des locaux sans s’engager sur des baux traditionnels. Le coup d’accélérateur du télétravail devrait également accélérer ce mouvement vers les espaces de coworking, vers les offres de bureaux clés en main sans engagement ou encore vers les solutions de flex office… un mode d’organisation, souvent mal perçu par les salariés, mais qui pourrait regagner en popularité s’il est intégré à une réflexion globale incluant le télétravail.