L’engouement pour le marché des résidences seniors ne faiblit pas. Sa croissance est de fait dynamique et continue. Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Entre fin 2017 et fin 2019, le parc de résidences services seniors est passé de 620 à 760 unités. C’est une croissance de presque 11% par an. Et les perspectives s’annoncent exceptionnelles selon l’étude Xerfi-Precepta. Il est vrai que le marché bénéfice de fondamentaux solides. Je pense en particulier au niveau de vie des seniors, à une forte attractivité de la résidence services seniors en tant que produit d’investissement ou encore à sa reconnaissance législative. Sans oublier que cette solution dédiée aux personnes âgées fragilisées est le seul concept intermédiaire entre le domicile et l’EHPAD à se développer. Et à partir de 2022, le marché profitera à plein de la croissance de la population cœur de cible : soit les 75-84 ans qui seront entre 140 et 250 000 de plus chaque année jusqu’en 2031. Une véritable onde de choc démographique.
Avec autant d’opportunités de croissance, est-il possible que le paysage concurrentiel évolue ? D’abord, ce marché est loin d’avoir atteint la maturité même si les acteurs historiques se taillent toujours la part du lion. Aujourd’hui, le parc de résidences seniors est dominé par une enseigne leader, en l’occurrence Domitys, dont la part de marché devrait se stabiliser autour d’environ 20% à moyen terme. Viennent ensuite, loin derrière, cinq enseignes qui dépassent la barre symbolique des 5%. Il s’agit des Senioriales, des Girandières, des Villages d’Or, des Jardins d’Arcadie et des Hespérides. Pourtant, les positions ne sont pas figées. Ces acteurs historiques devront en effet composer avec le dynamisme des enseignes de taille moyenne à l’image des Résidences Cogedim Club, et des nouveaux entrants comme Quartus Club Seniors. Des nouveaux entrants qui jouent un rôle croissant dans l’évolution tant quantitative que qualitative du marché.
Quoi qu’il en soit, les acteurs des résidences seniors devront faire preuve d’adaptation pour concrétiser le potentiel de croissance immense du marché. Le premier, c’est le développement de la vente en bloc. Un jeu gagnant-gagnant entre les parties. Elle permet en effet aux investisseurs institutionnels de diversifier leur portefeuille d’actifs. Pour les promoteurs et exploitants gestionnaires, c’est un bon moyen de limiter les frais de commercialisation, de sécuriser le flux d’investissement et de tisser des liens avec des partenaires puissants. Pour répondre au choc démographique des 75-84 ans, les opérateurs devront également diversifier leurs stratégies d’implantations dans des zones géographiques moins attractives mais caractérisées par des besoins locaux forts comme par exemple l’Ile-de-France. Les acteurs seraient également inspirés de diversifier leur offre pour mieux satisfaire les papy-boomers, une nouvelle génération de seniors aux exigences et besoins multiples et hétérogènes. Enfin, ils devront redoubler d’efforts pour faire connaître le concept de résidence services seniors, un concept méconnu voire inconnu du grand public et des pouvoirs publics.
Publié le lundi 9 mars 2020 . 3 min. 29
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