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Les ménages face au mur de l'immobilier : l'impasse ?

Publié le lundi 16 septembre 2019 . 4 min. 38

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Comment ont évolué les prix de l’immobilier depuis 50 ans au regard des revenus des ménages ? Pour le déterminer, il faut partir des prix de l’ancien et les rapporter au revenu annuel disponible brut par ménage. Cela donne le nombre d’années de revenus nécessaires pour acquérir un logement. C’est un indicateur rustique, mais qui permet de bien apprécier l’évolution de l’effort à fournir pour posséder son propre toit.


De 1965 à 2000 cet effort est resté stable. Le prix du logement augmente parallèlement au revenu nominal : +7,2% l’an contre +7,1%. Résultat, pendant cette période de 35 ans, il faut consacrer en moyenne 2 ans et demi de revenus pour devenir propriétaire et l’amplitude des oscillations est limitée… excepté en 1990, où l’indicateur sort pour la première fois très nettement de sa bande de fluctuations. Le premier coupable c’est Paris. Dans la capitale, la spéculation immobilière entretenue par les marchands de biens a fait exploser les prix de 133% entre 1985 et 1990. C’est sans commune mesure avec l’évolution des revenus de ses habitants. Certaines villes de banlieue et quelques zones en province, situées notamment en Rhône Alpes ou sur la Côte d’Azur participent elles aussi à cette effervescence.


Mais le marché rechute avec la crise en août 1990, d’autant que les taux d’intérêt flambent. Le fond de la crise est atteint en 1997. Mais à bien regarder, la correction n’est que relative: l’indicateur reste bien dans son couloir. Le ratio va ensuite remonter la pente à partir de 1998 et s’échappe une nouvelle fois de son couloir en 2000. Mais cette fois-ci, c’est une sortie définitive ! L’indicateur s’envole jusqu’à un premier pic en 2007 à 4,6 années de revenu.


C’est la conséquence de deux évolutions. Côté dénominateur, la croissance des revenus s’effectue désormais au ralenti à moins de 3% en moyenne par an. Côté numérateur, c’est l’emballement… et l’embrasement est national cette fois-ci, touchant l’ensemble des régions. Le prix du m² s’élève de 11% par an. C’est quasiment 4 fois plus rapide que les revenus. Cette flambée historique repose sur trois piliers 1-l’allongement de la durée des prêts ; 2- la baisse des taux d’intérêt; 3- la pression de la demande face à un déficit chronique de construction dans les poches les plus tendues. La récession de 2008-2009 va mettre un coup d’arrêt à la surchauffe. La tendance s’inverse et les prix cèdent 9% entre les 2èmes trimestres 2018 et 2009, ramenant l’effort au voisinage de 4,3 années de revenus. Certains experts s’aventurent alors à pronostiquer un cycle baissier capable de ramener l’indicateur dans son couloir historique. Rien de tel ! Les prix vont remonter dès 2010 et regagner 11% en deux ans malgré des revenus figés avec la crise : l’effort retrouve alors son pic historique de 2012 à 4,6 années.
Cela s’explique par le niveau exceptionnellement bas des taux d'intérêt. Mais il y a aussi une forte pression de la demande induite par la quête de rendements positifs sur des actifs à faible risque dans un pays qui a un goût immodéré pour la pierre. Phénomène nouveau, les jeunes prennent goût à l’immobilier, persuadés de faire une plus-value à long terme, et incités par l’étroitesse du marché locatif, surtout dans les grandes villes et terriblement à Paris. La remontée graduelle des taux et les conséquences sur le marché de l’immobilier d’une rechute à répétition de l’activité économique, entrainent un reflux de l’indicateur entre 2012 et 2015. Mais l’ajustement reste mineur, le ratio revenant à 4,3 années.


Puis, à la faveur d’une nouvelle accélération des prix, conséquence de taux d’intérêt à nouveau collés à leurs planchers historiques, l’indicateur remonte depuis deux ans. Une remontée finalement assez lente car la hausse moyenne des prix de l’immobilier reste contenue, concentrée principalement sur Paris et les meilleurs emplacements des grandes métropoles régionales. Du reste, par rapport à la fin des années 90, avec 4,5 années de revenu nécessaire, l’effort est aujourd’hui plus élevé de 70% exactement.


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