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ACCUEIL STRATÉGIE & MANAGEMENT Stratégies et marchés Le marché de l’immobilier...
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25/02/201903:23

C’est un nouveau record pour l’immobilier de santé. Selon l’étude Xerfi-Precepta, la valeur vénale de l’immobilier géré a atteint en 2018 un nouveau plus haut à 7,6 Md€. L’immobilier de santé s’affirme donc comme un marché à part entière et une solution crédible de financement et d’accompagnement pour des exploitants qui n’en ont jamais eu autant besoin. Son développement repose sur de solides moteurs de croissance. Je pense en particulier aux stratégies de développement des exploitants dynamisées et façonnées par une politique publique de santé très structurante. Je pense également à une adéquation forte entre les attentes des exploitants et les solutions apportées par des gestionnaires d’actifs exigeants. Avec de solides perspectives de croissance, une rentabilité élevée et des baux longs qui assurent une certaine sécurité locative, l’immobilier de santé est un véritable levier de diversification des portefeuilles.


Seule ombre au tableau : la rareté des opérations bride la croissance des taux de rendement. Il faut dire que le marché reste étroit. Je veux dire qu’il est animé par des foncières et gestionnaires d’actifs spécialisés, à l’image d’Icade Santé et Primonial REIM, ou de quelques exploitants privés commerciaux adeptes de l’externalisation immobilière, comme Ramsay Générale de Santé, Elsan ou Korian. Marché de spécialistes, l’immobilier de santé est en effet très concentré et dominé par un nombre limité d’acteurs. Huit foncières ou gestionnaires d’actifs animent ainsi le marché au moyen de 11 véhicules. Or, selon l’étude Xerfi-Precepta, le marché « crédible » de l’immobilier de santé est évalué à 43 Md€ fin 2018. Rappelons qu’il représente le parc immobilier de santé externalisable, sachant qu’aujourd’hui seulement 12% des actifs immobiliers de santé des exploitants privés commerciaux sont externalisés.


Les foncières et les gestionnaires d’actifs doivent répondre à trois défis qui conditionnent la maturation et la consolidation du marché. L’élargissement du champ du marché est le premier d’entre eux. Juste deux exemples pour bien comprendre. La transformation des Groupements Hospitaliers de Territoire en Etablissements de santé Publics de Territoire (ou EPT) devrait déboucher sur la mise en place de véritables stratégies immobilières communes. Par ailleurs, les groupes privés à but non lucratif, de plus en plus dynamiques, sont désormais une cible crédible pour les gestionnaires d’actifs. Deuxième défis : s’imposer comme un partenaire stratégique des exploitants. A ce titre, le gestionnaire d’actifs peut solliciter une tierce partie à l’image d’opérateurs comme Icade Promotion, CAREIT ou Good Founders qui viendront l’appuyer dans des domaines aussi variés que la promotion, l’ingénierie financière ou l’assistance à maîtrise d’ouvrage. Optimiser la composition des portefeuilles d’actifs santé est le troisième défi à relever. Car en effet la mobilisation de l’ensemble des leviers de diversification des portefeuilles d’actifs français conjuguée à une ouverture aux actifs étrangers apparaît comme la solution optimale pour les foncières et les gestionnaires français.


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Mots clés : ImmobilierSanté : Services et industrieStratégieSantéImmobilier FoncièresImmobilier de santéGestionnaires d'actifs

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