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ACCUEIL STRATÉGIE & MANAGEMENT Stratégies et marchés Les bailleurs sociaux face au...
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03/02/202003:29

Les organismes Hlm vont devoir résister à deux chocs d’ampleur. D’une part, la poursuite de la réduction des loyers de solidarité se traduira par une ponction nette de 1,3 Md€ sur les revenus locatifs entre 2020 et 2022. De quoi lourdement peser sur leur capacité d’autofinancement et donc sur leurs futurs projets d’investissement ou de construction. A plus long terme, une potentielle hausse des taux d’intérêt associée à l’impact des opérations de restructuration de la dette pourrait compliquer encore davantage l’équation économique des organismes HLM. D’autre part, la réorganisation du secteur imposée par la loi Elan, qui concerne près des trois quarts des acteurs, devra être achevée au 1er janvier 2021. Cette loi a retenu un seuil minimum de 12 000 logements en patrimoine pour qu’un bailleur social maintienne son autonomie. En-dessous de cette limite, les organismes concernés doivent se regrouper. Un mouvement qui concerne environ 250 organismes, dont une majorité d’OPH, sur un total de 640 bailleurs actifs sur le marché français.


Dans ce contexte délicat, la consolidation est appelée à s’accroître, même si des garde-fous ont été prévus pour laisser une autonomie d’action et de gestion aux sociétés de taille intermédiaire. Action Logement Immobilier et CDC Habitat entendent tous deux sortir renforcés de ces mouvements. Rappelons qu’Action Logement domine largement le paysage de l’immobilier social à travers le contrôle de 58 filiales et un parc de près d’un million de logements. Le groupe CDC Habitat, lui, compte près de 500 000 logements en gestion. Mais d’autres acteurs affichent également de solides ambitions comme le Groupe Arcade, fort de sa nouvelle alliance avec le groupe mutualiste VyV. Ce dernier a l’ambition de développer des solutions dans l’habitat pour les seniors, les étudiants et les jeunes actifs. Il mise aussi sur la création d’un « nouveau modèle de logement social à forte plus-value en santé », en intégrant notamment des bouquets de services et l’accompagnement à l’équipement.


Cette association inédite avec le monde mutualiste constitue une réelle nouveauté dans un secteur peu habitué à accueillir des investisseurs tiers. Et elle s’inscrit dans une tendance globale, dans le secteur Hlm, de prise en compte des enjeux du vieillissement. Cela se traduit par une offre de logements accrue dans l’intergénérationnel ou les logements adaptés. Du côté des deux leaders, le logement intermédiaire, dont le modèle de financement offre plus de souplesse que le segment social, constitue pour eux un axe fort de diversification. D’autres acteurs s’y positionnent également à l’instar de Vilogia, ICF Habitat ou Batigère. Mais au-delà de ces logiques d’exploration, ce sont bien les logiques d’exploitation qui animent encore en priorité les intervenants du secteur. Citons la recherche de l’efficacité opérationnelle via un meilleur usage des technologies numériques dans les organisations. Citons aussi l’amélioration du service client via des outils et plateformes numériques. Ces logiques d’exploitation visent à mieux ancrer les sociétés HLM sur leur marché de prédilection et surtout à mieux contrôler la soutenabilité de leur endettement.


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Mots clés : LogementBâtimentLoyerHLMRésidences seniorsLogement intermédiaireBailleur social

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