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Les prix de l'immobilier peuvent-ils s'effondrer ?

Publié le mercredi 2 février 2022 . 5 min. 51

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Le prix de l’immobilier, « c’est notre affaire, c’est votre problème » pourrait dire les professionnels de l’immobilier aux particuliers, pour plagier la fameuse réplique adressée par les Américains aux Européens concernant le dollar. Et effectivement, le prix de l’immobilier est un sérieux problème pour les ménages, à la racine d’un malaise social dont ne rend pas compte l’évolution du pouvoir d’achat. Que se passerait-il si nous pouvions rembobiner le film et revenir à des prix de l’immobilier plus modérés ?


Le problème du prix d’achat


Revenons au premier constat. Quels sont les problèmes liés à la hausse des prix de l’immobilier ? Côté ménages on les connaît. Ce sont des prix à l’achat qui, exprimés en années de revenu, ont doublé. Avec notamment un tunnel de hausse qui se concentre sur la période qui s’étire de la fin des années 90 jusqu’à 2007, puis le maintien, en dépit de la crise des subprimes sur un palier élevé autour duquel s’enroule un nouveau cycle et le franchissement d’une nouvelle marche de hausse depuis 3 ans. Avec à la clé une hausse de l’endettement des ménages, un étirement des durées de remboursement et une mise en tension de toute la chaîne des coûts afférents au logement, remboursements d’emprunt et frais de syndic notamment pour les propriétaires, loyers et charges pour les locataires, taxes, etc.


Les conséquences de tout cela, c’est d’abord une hausse du taux d’effort qui pénalise les autres postes de dépense. C’est ensuite un frein à l’accès à la propriété, que l’on perçoit depuis plusieurs années, avec notamment une forte barrière à l’entrée pour les plus jeunes. C’est une tendance à la concentration de la propriété. Avec à ce jour une minorité de Français multipropriétaires qui représentent à peine le quart de ménages et qui possèdent les 2/3 du parc de logements détenus par les particuliers et 11% de ménages, détenteurs d’au moins 3 logements, qui monopolisent près de la moitié du parc. La propriété à prix prohibitif devient de la sorte la meilleure monnaie d’échange pour accéder à la propriété dans l’ancien. Avec un cercle vicieux. La concentration des surfaces sur les uns raréfie l’offre de mètres carrés pour les autres agissant en retour sur les loyers.


Une construction neuve étouffée


Côté offre maintenant. Le scénario est plus heureux a priori. Nous sommes sur un marché de rente. Et l’écart se creuse entre le coût de la construction et le prix du logement, facteur clé de la rentabilité de la promotion immobilière. La hausse des prix a été dans un premier temps un facteur dynamisant de la construction neuve, entrainant toute la filière du bâtiment, dans le sillage de l’ancien. Mais ce n’est plus ce qui se passe aujourd’hui. La barrière des prix et la saturation de la contrainte de crédit se transforment en étouffoir de la construction neuve. À court terme, transactions dans l’ancien et construction dans le neuf épousent les mêmes profils cycliques, mais à moyen terme, leurs tendances divergent. L’ancien bénéficie de sa dynamique autoréférentielle, animé en partie par les plus riches et les multipropriétaires. Tandis que le neuf stagne et connaît même une érosion. In fine, la contribution de l’investissement logement dans le PIB décroît et avec elle les effets d’entrainement s’érodent. Autre conséquence, la nette recomposition du chiffre d’affaires de la construction vers l’entretien-rénovation, dans le sillage du boom des transactions dans l’ancien. Cette composante de l’activité est ainsi devenue majoritaire.


Une correction des prix est souhaitable


Sur cette base, une correction des prix est-elle souhaitable ? Oui a priori, si l’on imagine la photographie à l’arrivée : moindre taux d’efforts et libération du potentiel de consommation pour les ménages, moindre concentration de la rente sur une minorité, moindres biais de répartition de richesse liés à l’héritage, déverrouillage du marché pour les outsiders, notamment les plus jeunes. Et potentielle relance de la construction neuve sur une base de solvabilité meilleure. Avec les effets d’entrainement que l’on connaît. Le tout sans remettre gravement en cause la composante rénovation, soutenue par la problématique climatique.


Le problème, bien sûr c’est la transition d’un état à un autre. On connaît les mécanismes qui sont derrière la hausse. Raréfaction du foncier, métropolisation et surtout baisse des taux d’intérêt. Les premiers facteurs ne sont pas ou peu réversibles. Et concernant les taux d’intérêt, il faut imaginer une normalisation graduelle, sur des marchés qui ne connaissent pas la gradualité. Or, on le sait, une remontée des taux brutale, c’est d’abord un assèchement du crédit, ce n’est pas forcément une mise en difficulté des ménages endettés à taux fixes, mais c’est une fragilisation de la promotion immobilière, un gel de nombreuses mises en chantier et de l’offre dans l’ancien durant toute la phase où l’on projette une dépréciation des prix. Avec à la clé une montée du risque bancaire. Dans un contexte où, de surcroît, tous les prix d’actifs font la culbute. Et que l’on aborde la question par la fiscalité ou la réglementation des prix, on arrive toujours à ce constat d’un trou noir de l’offre.


Bref, la photographie d’un immobilier dépréciée est heureuse. Mais on ne connaît pas d’autre cheminement que la crise pour y parvenir.


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